房地产开发成本竣工决算的探讨__墨水学术,论文发表,发表论文,职(2)

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发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位) ,因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。
2. 成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目? 笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。
3. 间接费用的核算。企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。
4. 项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售) ,计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。
5、目前房地产企业开发项目成本管理存在的问题
(一)不重视成本控制
由于近十年来房地产市场火爆，很多房地产公司都不重视决策成本的控制，一些房产开发企业缺乏成本管理意识，比如有的公司没有专门的部门控制成本，由其他部门兼顾。另外很多房产公司成本管理人员没有法律意识、责任意识和合同观念,最终导致成本控制责任不落实,工作不到位,无法实施切实有效的成本控制措施。
(二)制度不健全,分工不合理目前,我国的房地产施工企业普遍存在一种现象,搞技术的只负责技术和质量,搞工程的只负责施工生产和工程进度,搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰,分工明确,但实际上经常会造成一些不必要的浪费。
(三) 合同过程管理不到位，变更难以控制主要是合同缺乏规范化管理，缺少合同分类授权与审批机制，变更难，付款效率低。变更控制难在两个方面：一是，时效性强；二是难以及时测算。付款管理效率底。
(四)成本核算流于形式在工程施工过程中,许多企业没有将成本预算和成本核算结合起来,没有阶段成本分析,没有分部分项成本分析,没有实际成本与预算成本、计划成本的比较,因此对工程项目成本控制指导意义不大,部分工程边设计,边报批,边施工,致使工程成本无法控制,导致工程成本
严重超支。
　　三、结语
房地产企业成本和核算是一项复杂的系统工程,不同的工程规模,不同的建筑企业,不同的管理体制都有差别。

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