房地产开发成本的控制与管理研究__墨水学术,论文发表,发表论文,(2)

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所在。   
 规划设计阶段并不是孤立的环节，它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度．出发综合考虑各方面因素。例如某楼盘从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样？因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解。
对于大宗产品来说，“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当口渴的时候，会产生“想喝水或饮料”的需求，这一行为是低涉入度、低风险的，喝过以后几乎马上就忘却了。但当购房置业的时候，在这一行为发生的前期，往往目标购房者心里就有了种种憧憬，从大的方面来说，想到将要过一种完全不同的生活，生活有了另外一种风景；从小的方面来说，在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩……总之，有了一整套“需求愿景”，它外延既广，内涵也特别丰富。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有从目标购房者出发，从需求出发，我们才能找到答案，建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备，这就是并行工程的首要部分即对市场潜在机会的分析，营销策划人员由此来确定房地产开发项目的市场定位与产品概念，然后规划人员就可以根据目标客户的层次、爱好等来进行规划设计，这样开发的楼盘才有可能畅销，这也就是从实际出发，发现需求满足需求的过程[3]。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低，从而使开发项目的投资迅速回笼，成本降低的可能性达到最大。
3结论
在决策和规划设计——“软”环节阶段，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。而施工阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程，这是一个“硬”环节，即使尽最大的努力进行成本控制和管理，节约的成本也只是有限的，但并不是说这一过程不需要成本管理，若不加强这一阶段的管理反而会造成最大的成本超支、浪费现象。因此，对房地产开发项目的成本必须从决策到销售（或物管）进行全方位全过程的管理和控制，仟何一个环节都不可J忽视。
参考文献：
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