谈房地产商品楼测量工作中的技术问题(2)

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　　2.在测量该楼盘的地形同时，另一组测量员要对每一楼层、各商铺、各单元、各功能房间等建筑面积进行勘丈工作，记录好各个原始数据，方便与所测量的地形数据作一个对照工作，在绘制各楼层单元及其间隔时发现有问题及时进行复尺复核工作，做到同一型号不同楼层的各个单元房的尺寸都应在丈量的误差范围之内，发现问题立即与开发商通报，对有问题的单元进行处理，而处理的方法是对间隔墙进行重砌还是根据现状毛房数据作为主间套内建筑面积计算等等的方法。

　　3.根据测量勘丈得出的数据，在测量图形的绘制过程中，先要绘制出各楼层的建筑面积红线图，计算出各楼层的建筑面积，得出该楼盘的总产权面积(即总建筑面积)(如表1)。在该楼盘中我们不难可以理解每幢单元房都有自己的各楼层的梯间，也是该幢住户的住宅建筑面积。由此方法我们也可以计算出各层各功能的建筑面积(如表2)，计算出各个功能建筑面积(如表3，在这个楼盘当中由于商铺和停车场只有自己独立的一层建筑范围，所以在此不再表述这两个功能的明细表格)，然后我们应该对照之前所计算楼盘的总建筑面积，核实出各功能块面积有否计算错误，或者当层各功能块相加起来是否等于该层的建筑面积，以核实有没有定义各功能块范围的时候有重叠部分或漏算部分，做到自我检查程序。

　　4.通过对楼盘的测量规范要求，认定出三大确权功能块及共有建筑面积分摊，而三个功能块分别为住户部分、商户部分及停车场部分。我们根据房产测量规范将共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，把三大功能的建筑面积，进行一级分摊(如表4)，分摊到各功能区再进行二级分摊，把分摊的分摊面积和功能区原来自身分摊的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户，套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。两个功能区以上的楼盘，一般至少进行二级分摊，

　　5.如表4所示的计算流程，我们已经计算出三大功能区的建筑面积，那我们就开始计算各功能的套内面积，根据按比例分摊的原则，就可以把该功能或幢的共有分摊面积分摊到各套或各户当中，从而得出各自的产权面积。

　　6.既然已得出各套的产权面积，我们就要着手计算各套的土地分摊面积。如图1所示的连体楼楼盘，在楼盘开线时我们就要和楼盘的土地使用证作验证，查看楼盘实际的建筑物位置有否超出用地红线，到竣工验收时进行测量核实现状建筑物与开线报告、用地红线三者的关系，及时对楼盘的座落位置有一个全面的了解。如该案例所示，如果建筑物没有超出用地红线，我们可以根据用地面积作该楼盘的土地分摊总面积来分摊计算。

　　对于一些功能层次比较少的楼盘我们可以用这种测量步骤及流程来绘图计算，从而延伸到多功能多层次结构的楼盘上。而且可以让开发商、用户、主管单位都有一个比较明晰的了解过程，方便自我检查，提高面积测算的精度。

　　中山市某楼盘用地平面关系图

　　中山市某楼盘各层平面图

　　表1 中山市某楼盘各层建筑面积表

　　建筑面积

　　一层2597.70

　　二层2837.52

　　三层1887.17

　　四层1887.17

　　五层1887.17

　　六层1887.17

　　七层102.44

　　合计13086.34

　　表2中山市某楼盘各层各功能建筑面积明细表

　　各 层 各 功 能 建 筑 面 积 明 细

　　建筑及公共面积住户部分商铺消防通道值班休息室水电房上落车道停车场合计

　　一层181.852026.49118.0032.1177.21162.04　2597.70

　　二层90.53　　　　211.672535.322837.52

　　三层1887.17　　　　　　1887.17

　　四层1887.17　　　　　　1887.17

　　五层1887.17　　　　　　1887.17

　　六层1887.17　　　　　　1887.17

　　七层102.44　　　　　　102.44

　　合计7923.502026.49118.0032.1177.21373.712535.3213086.34

　　停车场包括：小汽车位、摩托车位、车场通道3个部分。

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