浅析房产测量和质量检查方法__墨水学术,论文发表,发表论文,职称(2)

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屋测量草图并记录测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。
　　3、房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊
　　对于私房和工业用房，一般仅需要计算出房屋的总建筑面积．而对于开发商开发建设的商品房，除了计算出房屋总建筑面积外，还要进行公用面积的分摊计算，计算出各功能区的公用面积分摊系数以及房屋内各户室的建筑面积，供各购房户办理分户房屋所有权证时使用。
　　四、房产测量质量检查的重点及方法
　　房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。无论是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查，以保证房产测量成果的质量。
　　1、 房产分丘图测量
　　房产分丘图作为房产管理用图，主要表示房地产要素和房地产编号，包括产别、结构、层数、建筑年代、建筑面积、丘号、房屋门牌号等。对于房产分丘图测量，首先应通过外业检查各图根控制点的相对关系是否准确，检查房屋等地物间的相对关系是否准确，检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。然后内业检查房地产编号是否准确，丘号幢号的编排与已有房屋是否有重复，各种注记数据的位置是否恰当。再次将新测的房产分丘图与原有的房产分丘图作比较，检查是否有已拆除房屋，以免产权登记时重复登记；最后将分丘界线与土地使用权证的土地权属界线进行比对，判断该房屋是否在土地界线内，以保证房屋所有权人与土地使用权人的一致。
　　2、房产调查和房产分户图测量
　　对于房产调查，主要检查房产调查表中产权人、产别、结构、总层数、所在层、设计用途、建筑年代、门牌楼号等信息是否漏填，与现场状况是否一致。
　　对于房产分户图测量，首先应对房屋测量草图进行检查，检查各原始边长测量数据是否有漏测、涂改；检查房屋外廓总长与室内分段测量（含墙厚）之和的较差是否超限。其次进行外业检查，察看房屋外部形状是否正确，面积计算的范围是否正确，阳台走廊是否封闭，房屋开门处是否漏绘。最后对部分房屋边长进行抽样测量，抽样比例不少于10%。
　　3、房产分户图的绘制、房屋建筑面积计算和公用面积分摊
　　房产分户图作为房屋所有权证的附图，主要表示房屋权界线和楼梯、走廊等部位以及门牌号、所在层、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。目前多数房产测绘部门都购置了各种专用房产分户图绘图及面积计算软件，利用计算机绘制房产分户图并进行房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊。因此，首先应对绘制好的房产分户图进行检查，检查各边长是否与实测边长相符，户室、楼梯、走廊、设备房等是否有漏绘，户与户之间、户与公用部位之间的权属界线是否正确。其次检查功能区的设置是否合理，墙厚的设置是否正确。再次检查户室所属功能区的定义是否正确，楼梯、走廊、设备房等公用部位的分摊定义是否符合《规范》的规定。最后，检查房屋的门牌号、结构、层数、指北针等属性是否正确。
　　五、结束语
　　为了进一步加强房地产产权产籍管理，各地房产管理部门正在建立房地产地理信息系统，房产测量成果将是建立这一系统的重要基础数据，这就要求房产测量部门进一步加强房产测绘质量管理，制定出完善的内部房产测量作业规程和测绘产品质量检查实施细则。同时，进一步提高房产测量从业人员的业务素质和职业道德素质。只有这样才能确保房产测量成果的质量，为房产管理部门、开发商和广大购房户提供合格的房产测量成果。

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