浅探房地产开发项目管理-论文__墨水学术,论文发表,发表论文,职称(2)

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段,运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法,对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动,按照国家标准、规范和合同规定的目标,进行严格监督、控制和管理,以确保开发项目总体目标的最终实现。
　　工程施工管理对于房地产开发企业来说,开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务,它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品,而且从经济角度分析,施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此,有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。鉴于上述特点,房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统,工程进度计划控制系统,质量控制系统,合同履行保证系统,经济效益保证系统等五个子系统。所以,只有五个子系统的协调有效运转,才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。
　　2.1房地产开发商在工程施工管理中的主要任务
　　(1)项目组织与协调工作。一方面,选择施工、供应等参建单位,明确各自在业务往来中应遵守的原则;另一方面,落实项目施工阶段的各项准备和组织工作,包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
　　(2)费用控制。主要包括编制费用计划,审核费用支出,研究节支途径。
　　(3)进度控制。主要进行进度分析,适时地调整计划,协调各参建单位进度。
　　(4)质量控制。提出质量标准,进行质量监督,处理质量问题,组织工程验收。
　　(5)合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理,并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
　　开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等,开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容,也是项目经理的主要职责。因此,必须加强施工控制,以保证开发项目按计划有序地实施。
　　2.2施工控制的主要任务
　　(1)工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用,而工程进度通过工程计划来具体实现。
　　①进度计划的形式。按照工程项目阶段划分,进度计划一般分成三类:
　　第一类,客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划,常用横道图法和网络图法表示。
　　第二类,总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等,在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况,求出施工工期,进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。
　　第三类,单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
　　②进度计划的监测———防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况,与原进度计划对比、检查,找出进度滑动原因,保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象,但应该引起工程管理人员的高度警惕。
　　③进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量(完成投资额)或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。
　　(2)质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价,对整个工程中的工作质量水平进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程度,与国家有关规范、技术标准、规定进行比较,并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项。
　　①对原材料的检验。为保证材料质量,应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准,并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品,材料到货后再与样品对照检查。
　　未经检验或不合格的材料切

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