论房地产开发企业成本控制-经济论文__墨水学术,论文发表,发表论(2)

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，都在拼命地哄抬土地的价格，认为拥有土地就有可观的利润，而不去理性地评估这块土地的真正价值。大家都是先预期明年或者后年房地产价格将增行15～20%，再把这个价格减去工程成本和其它费用，留出企业的利润空间，剩下的就是土地的价格。
　　5、准确定位开发项目
　　开发项目的定位是项目产生利润的关键。结合开发项目的地域及企业定位来分析市场，根据市场需求来确定项目定位，根据项目定位再进行可行性研究和设计，企业管理层如果对每一个环节都能做出正确的决策，企业所开发的项目必然会有可观的利润。
　　6、房地产项目设计阶段的成本控制
　　设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。优秀的设计是项目盈利最基本的保障，房地产开发企业都应该实实在在地提升设计质量。在初步设计阶段，开发企业应在可行性研究的基础上，根据项目定位对拟设计项目的建筑、结构、设备、智能化、景观、室外交通等方面明确要求。选择技术力量强、信誉良好的设计单位和设计人员进行设计。设计必须符合当地规划要求，必须充分利用地理条件，必须充分体现开发企业、设计人员的个性化意图。在施工图设计阶段，房地产开发企业应在初步设计基础上，在施工图设计之前再邀请本单位或有关专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。
　　7、工程招投标阶段
　　房地产开发企业应建立完善的工程招投管理体系，应建立具有良好信誉度的承建商、供应商信息库，招标力求做到公开、公平、公正、价格合理；对于工程量清单、招标文、招标答疑应力求准确、全面、符合实际；对成本控制最有意义的两个非常关键的地方，就是对施工单位的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段的投资比例是最大的，周期较长，可控制环节较多，需要通过大量的协调、配合、管理才能保证工程的质量、进度、投资。
　　8、房地产项目施工阶段的工程成本控制
　　虽然房地产业的一个复合系统，没有单一的因果关系，但它却是有规律可循，有趋势可把握的，由于施工阶段具有投入资金最大、耗用材料、设备产品多，消耗人工多，使用施工机械多，施工地点不固定，施工周期长的阶段，成本与质量、进度之间又有着千丝万缕的联系，成本控制是一个全过程的控制，同时，又是一个动态的控制，所以，控制施工阶段的工程成本在房地产项目管理中是非常重要，成本控制的关键阶段在施工阶段。
　　到了施工阶段，特别是在地下施工，由于不可预见的因素比较多；有些项目甚至还存在着不要概算或概算审批起形式的现象，造成三超现象（概算超估算、预算超概算、结算超预算）严重；开发企业把控制工程造价的主要精力放在施工阶段—审核施工图预算、合理结算建安工程价款，算细帐。这样做的效果是明显的，比较直观。
　　9、复核项目各种资料
　　控制好产开发项目的成本，工程结算、财务决算是控制成本的最后环节。工程项目预结算和财务决算，依据国家及地方的有关法律法规和现行管理规定，主要以审核工程量是否准确、单价套用是否合理、费用计取是否准确等三方面为重点，在施工图的基础上结合合同、招投标文件、协议、会议纪要、设计变更、地质勘查资料、工程签证、材料设备价格确认、隐蔽工程验收记录等资料，按有关文件进行计算复核。
　　建设工程预结算和财务决算是一项专业性、知识型、政策性和技巧性很强的工作，也是合理确定工程成本的必要程序及重要手段。通过对预结算进行全面、系统的检查和复核，及时纠正所存在的错误和问题，达到有效地控制工程成本的目标，实现开发项目利润最大化。
　　结束语，房地产开发企业成本控制看似简单，其实并不不简单，因为整个控制过程是一个系统工程。但它也并不是高不可攀，只要我们充分认识各阶段的造价控制重点，创造适宜的

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