土地权益价值浅析__墨水学术,论文发表,发表论文,职称论文,名作欣(2)

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假如某市区一宗净地的“市场”出让价格（挂牌出让价格）为500元/平方米（一定年限内），而直接成本包括征地拆迁成本150元/平方米（安置补偿费、相关税费），城市建设配套费（土地开发费）100元/平方米，投资利息和利润合计100元/平方米，合计350，那么剩余的150元/平方米，就可以看作是国家因为拥有这宗土地的所有权而得到的一定年限的土地纯收益，也即土地权益价为135元/平方米，也即土地权益价为135元/平方米。这就是一种计算土地权益价的倒算法。

从基准地价内涵来看，土地权益价是基准地价的组成部分之一，其他部分一般都是实际的成本，可以通过调查得到。因此，只要评估出基准地价，土地权益价也就确定了。也就是说，在更新评估中，先评估出基准地价，然后再根据基准地价水平倒算出土地权益价。
　　就目前来说，我们认为，采用倒算法确定土地权益价还是较为合适的方法，这主要基于以下几方面的考虑：（1）以上定义下的土地权益价，只是在收取土地出让金时，它是以单独的形式出现的，而在抵押、申请、出租等市场上，往往是作为市场价格的一部分出现，而不是以单独的形式出现的。（2）出现在土地市场上的完整的土地市场价格最能反映土地的真实价值。基准地价的评估主要基于土地的市场价格和供求关系，它反映的应该是均质区域在土地市场上的一种评估价格（当然，基准地价由于它的特殊调节作用，确定时还要考虑其他因素）。
（3）与土地权益价的评估相比，基准地价的评估体系比较成熟，其评估方法也已被大量的评估实例所证实。　　

4 土地权益价和基准地价的定价原则

在基准地价和土地权益价的评估中，我们往往采用各种方法来测算基准地价和土地权益价，但测算出来的结果仅仅是一个参考数据，最后的定价还应依据以下的思路和原则：

（1）客观、真实、科学的测算结果。

基准地价和土地权益价的确定首先依靠的是科学的测算结果，它们是建立在科学的估价方法和客观的估价资料基础上的，是对土地的客观真实价值或价格的反映。样点地价都从不同的角度反映了被评估城镇在估价基准日的地价水平。

（2）土地市场供求原则

供求原则是商品市场的基本原则，土地作为一种商品，其价格也要受供求关系的影响，由于土地商品的特殊性，其价格的需求弹性往往很大。因此，在基准地价和土地权益价的确定时，除了依靠科学的测算结果，还应考虑估价基准日的土地市场需求状况，一般可用需求系数来表示。

（3）地价的连续性、一致性原则

基准地价和土地权益价的评估在各市县都已开展了多年，已形成了相对稳定且已被各方接受的地价体系和地价水平，因此，基准地价和土地权益价的确定也应该在原有的基础上进行，以保持地价的连续性、一贯性，同时对于在用途、地域相近的地区，评估测算出的结果应保持一致性，连续性，不应形成价格有较大幅度的变化，逐步过渡有层次性。

（4）地价对比平衡原则

　　从理论上讲，各地域的地租量是由该地域的经济发展水平决定的，因此，地租资本化的地价是与该地域现有生产力水平、经济发展水平相适应。城镇间的地价水平分析可以形象地概括为横向空间比较，城市间社会经济、自然条件的差异表现为经济发展水平的不同、土地投资效益的不同及地价水平的差别。另外，相近城镇的地价水平高低也将影响开发商的投资兴趣，进而影响到当地的土地需求，使地价趋于相近。因此，基准地价和土地权益价的确定还应考虑相近城镇的地价水平，遵循地价的横向平衡原则。

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