房地产类论文：浅谈金融危机影响下的东营房地产营销策略__58期刊(2)

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项目开发过程中，从思维上应该策划在先，建立在相应的市场调查的基础上，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等。
　　最后是促销策略，经常通过开展相关的促销活动以及强化开发商的开发理念和营销诉求点，通过各种广告、人员促销、营业推广活动和参加公共关系等途径展示产品、挖掘潜在的消费者以达到销售的目标，并通过媒体和公众口碑传播，形成促销活动的规模效应，而随着活动参与热度和不断升级，造成促销楼盘知名度和形象不断提升，最后达到良好的促销效果。
　　广告宣传是一个企业或楼盘的形象，在当今时代越发显得重要，广告的诉求点要切合实际，和开发商形象或楼盘定位相呼应，切忌空洞口号和表面的奢华和浮躁，现在大家越来越明白开发商卖的不仅是房子，更是一种生活方式，因此在广告宣传上也应该有很大的转变。目前东营楼市促销和推广手段多样，到处是楼盘优惠信息，再加上当前还没有渡过经济危机的低迷阶段，谁的营销手段更能吸引眼球，更有震撼力，要经过市场考验才行，
　　二、对天籁华都营销的思考
　　产品卖点：从产品上来说，天籁华都是一个相当有卖点的项目。而从卖点上来说，其核心价值在于自然性，重在环境的优雅舒适，贴近自然。位于西城北二路以北，南邻正在美化的广利河，广利河的治理必定引导临水小区的发展，靠水傍水，天籁华都又加之以自然绿色为卖点。目前推出的产品，最差异化的就是，是西城目前唯一一个小户型、高层加别墅一体的项目。周边其他项目，都多以单一户型户型为主。而从目前看，此区域内尚未规划产品类型的地块已经很少，多户型、多居型综合产品在此区域还是比较稀缺的。
　　客群分析：本地投资客，出租与出售两条线。此区域内临近东营繁华路段济南路以及银座等大型超市，生活成本不高，适宜长久性居住。
　　居住人群：未来，开通西三路北延线后，此区域将与南段写字楼及大型商业结合，基本上是最靠近商业区的生活圣地。老城改造的旧有人群，以及附近企业的白领将充斥其中，成为生活居住的主要力量，而小区的各种户型刚好可以适宜不同的人群。
　　营销手法：
　　一、没能真正把自身的卖点和差异化的东西放大出来，是推广上存在的最大问题。另外，宣传资料无论是在设计及文案表现上，没有能够突显产品本身的品质感，也没讲清楚产品的投资价值所在，很难打入到意向客群的心里。
　　二、从推广途径上来看，投资性产品的客群来源区域是很宽的。而在选择推广手段上，自然也应该尽量以能够覆盖全区甚至全市为首。而能达到这种目的的途径，无疑互联网这个高性价比的方式是最优先选择。通过软硬结合的方式，一方面通过网络向意向客群告之，另一方面配合相关的对比性投资回报分析，区域价值分析等软性内容，获得客群的认可。软硬比例上，至少要达到七软三硬的比例。当然这种软硬比例，同样适用于其投放的区域性平面纸媒。
　　因此我觉得在营销时应该紧抓项目多户型、近商业区的投资升值这个卖点，针对目标客户大做文章，在营业推广上不要局限，应思维创新，扩大整个销售局面，引起热销狂潮。
　　三、东营营销未来发展趋势
　　一方面是房地产已经进入品牌竞争时代。地产市场的竞争已从价格竞争、概念性竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌倡议。例如阳光100在全国建立的品牌本身就是一种营销手段，并且事实证明品牌是需要经营的，建立起顾客信任的品牌以后，加上公众的传播效应，其效果是不言而喻的，目前在东营也就阳光100在外地有较高的知名度外，我们还没有打出其他的品牌。
　　二是进入全程营销时

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