我国房地产法预售制度存在的问题__墨水学术,论文发表,发表论文,(2)

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价多会越卖越低，特别是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。这也是开发商极力反对取消商品房预售的重要原因。
三、商品房预售行为的利与弊
商品房预售同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利
（1）商品房预售的普遍性
自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。
（2）加速了建设资金的周转
由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。
（3）房地产开发融资的重要手段
我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。成为了房地产开发融资的重要手段！
（4）销售价格低
目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。
（二）商品房预售的弊
（1）消费者利益的不到有利的保障
　　由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。消费者的利益得不到有利的保障。
（2）各种风险因素较高
商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。
许多业内人士强烈建议尽早取消商品房预售制度。他们认为，商品房预售中存在几大风险，一是质量风险，在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位；二是计量风险，有些开发商有意改变建筑面积，不明示公摊面积；三是虚假宣传的风险，售楼时开发商的宣传总是把房子宣传的无与伦比，入住时才发现不兑现，事事不如意；四是规划变更风险，不少期房消费者反映开发商擅自变更规划计划设计；五是定金风险，房屋预售开发商的定金可谓是五花八门，层出不穷；六是产权风险，产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证；七是合同风险，消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致对合同不对等、不公平无法察觉的情况时有发生，致使其权益受到损害；八是延期交房风险等等。
四、商品房预售亟需风险共担机制
由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。专家建议，应逐步取消商品房预售制度，先建立起由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。

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