义乌市城镇居民对住房价格的承受力研究__墨水学术,论文发表,发表(2)

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比也将会大于上表的计算值。
三、从房价收入比看义乌市房地产市场存在的主要问题
近年来，随着小商品市场的繁荣发展，义乌市房地产市场发展迅速，但在发展过程中也存在着一些亟待解决的问题。
（一）    住宅产品供应结构的不合理
新建商品房市场普遍出现户型偏大、价格走高的现象，个别房地产开发商热衷于开发高档房屋，面积越建越大，标准越来越高，价格越来越贵，能满足中低收入阶层住房需求的中低价位、中小套型的普通商品房很少。2007年义乌市别墅高档公寓的销售面积达16.2万平方米，占义乌市住宅销售面积的31.10%，而90平米以下的住宅和经济适用房的占比只有2.7%和0.5%。这样的住宅产品结构导致低收入阶层的市场供应不足，需求过剩，大户型住房的供应过剩，空置量偏大。截止2008年11月，商品房空置面积达3.3万平方米，比上年同期增长36.3%。
（二）过快上涨的房价超过了居民的承受能力
义乌市城镇居民的收入差距较大，根据2006年义乌市统计局的调查数据，按收入水平可以把居民收入分为五组：低收入组、较低收入组、中等收入组、较高收入组和最高收入组，最高收入组的收入相当于义乌城镇居民年平均可支配收入的2.73倍，是低收入户5091元的10.2倍。对于高收入阶层而言，他们购房的对象可能不是普通住宅，而是高档公寓或者别墅，而对低收入阶层而言，他们可能根本买不起普通商品房，计算他们对房价的承受力意义不大，只有对中间收入的三组家庭而言，房价变动才会对他们的承受力产生实际影响，房价收入比才具有意义。

从表3可以看出，义乌市中间收入的三组家庭房价收入比均超过国际上房价收入比为6的评价标准，收入越低，房价收入比的比值越高，在现有的收入条件下，中间收入三组家庭对目前住房价格的承受能力都不强，高房价已经不仅让低收入家庭难以承受，即使是中等收入者也很难承受。而且房价上涨太快，居民储蓄增长的速度永远跟不上房价上涨的速度。
（三）房地产市场投机氛围的浓厚
土地在义乌是一种稀缺资源，作为一种财富象征及其供给的零弹性，成为义乌市居民投机追逐的对象，再加上政府对土地供给的严格控制，以及义乌民间借贷市场的发达，导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场。 


     从图表3可看出，从2005年开始，受住房价格快速上涨的影响，义乌市的房价收入比快速上升，超过全国及杭州的平均水平，2005年、2007年甚至超过国际大都市——上海，尤其是2007年，房价收入比高达12.01，国内最高的城市深圳也不过13.15，首都北京为13.09. 根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域。所以，2007年义乌市城镇居民的购房压力明显大于其它城市，房价也远远超过了居民收入可承受的范围。2008年，受国际金融危机影响，义乌市房价有所下跌，但从2009年年初开始，房价不断回升，大部分小区的房价甚至超过2007年房价最高水平
四、提高义乌市居民住房价格可承受力的政策建议
义乌市房地产业的健康发展和居民对住房价格可承受力的提高，不仅直接关系到义乌市老百姓的切身利益，也关系到义乌市经济的稳定和健康发展。因此，义乌市政府必须加强对房地产业的调控，要引导和促进义乌市房地产业持续健康发展。
（一）调整供应结构
义乌市目前拥有户籍人口72万，暂住人口100多万，常住人口118.5万人，而全市的土地面积只有1105平方公里。所以，不管从节约土地的角度考虑，还是从满足广大中低收入阶层购房需求的角度考虑，义乌市政府都应通过宏观调控，进一步规范房地产开发

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