浅谈建筑项目的资金风险控制-论文发表__墨水学术,论文发表,发表(2)

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反馈功能，掌握房屋出售的最优方式，制定最优房屋流通计划，及时按社会需要的数量和质量组织房屋建设和出售。
　　（3）提高房屋出租的劳动效率和改善服务态度，减少结算环节和缩短结算过程，以减少在途中货币的积压。
　　（4）尽可能减少物料用品、家具用具、待摊费用等非商品资金的占用等。所有这些，都有助于房屋流动资金周转速度的变换。
　　第二，加强施工管理，缩短工期，加紧催收进度款
　　工期长短直接影响资金周转和企业效益。我们一面加速结尾工程的结算资金回笼。一面抓紧新开项目投入，这样使项目间的资金得以互为弥补，形成资金的良性循环。
　　第三，完善预算和合同管理制度
　　（1）合理控制工程造价，是符合开发建设过程中建设资金管理的首要环节。因而，我们特别重视工程预算的审查管理，节约建设资金。
　　（2）加强经济合同管理，控制工程费用支出。我们将工程合同进度款于竣工前控制在90％以内，并坚持做到不签订合同不拨备料款和开工款，不按合同完成工程进度和质量指标不拨进度款。由于实行严密的拨付款制度，提高了资金使用效率。
　　三、建筑项目的事后风险补救
　　（1）制定切实可行的营销策略
　　房地产企业的营销策略是资金运作过程中的重要环节。掌握房地产市场信息。正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定营销策略，利用预售手段，缩短销售周期加快资金回收，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业财务风险。
　　（2）房地产运营现金流使用策略
　　大型商业地产通常采用统一经营、甚至统一收款的方式，因此开发商可以在项目运营期间掌控大量现金流。另外，商业地产运营商给厂商结账的时间在一定程度上滞后，这就为商业地产运营商使用以上现金流留足了时间和空间。当然，只有商业地产企业或零售商规模达到一定程度后，现金流的价值才能够体现出来。
　　（3）房地产证券化策略
　　房地产证券化可以实现地产与资本市场的有效结合、互动，实现资金回流、资金链的良好运作。建筑项目政权化工具主要包括债券类、股票类、信托类三类。
　　（4）房地产抵押策略
　　在房地产运营期间，房地产抵押潜能巨大，不仅具有清偿债务、房地产投资的功能，还可以转化投资者的投资结构、实现投资保障等。因此房地产抵押可以有效推进开发商的资金循环，尤其是在项目良性运营的情况下，项目的价值及评估值都会逐渐提升，有效进行抵押运作将提高开发商整个资金链运作的活性。
　　（5）房地产租赁策略
　　商业地产租赁是商业地产项目运营期间主要的投资收益。对于主要以出租为经营模式的大型商业地产项目，能否最大化租金收益以及如何最大化租金收益是开发商所面对的主要问题。
　　（6）房地产保险策略
　　房地产保险是以房地产为标的，以经济合同方式建立的经济关系，对特定的灾害事故造成的经济损失，提供资金保障的一种经济形式。房地产具有较大的风险，因此建筑项目的保险对于房地产运营商十分重要，从企业的长期发展来看，房地产保险对于控制项目的运营风险有良好的保障作用。
　　（7）房地产信托策略
　　房地产信托是指信托机构接受委托，经营、管理或处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。相对于银行贷款而言，房地产信托融资资金可以使用的期限较长，较容易取得，能够降低房地产公司的总体融资成本。房地产信托融资是美国房地产企业融资的主要渠道，目前美国大约有300家房地产信托机构，它们已为不动产投资募集了数十亿美元的资本，使对长期资金有更多依赖的美国房地产业得到了持续稳定的发展。但如果信托方式是信托贷款，信托贷款的利率会大大高于银行。但在中国，由于国内商业信用体系尚未有效建立，因此房地产信托还处在谨慎实践阶段，多数属于政府性项目。但随着商业信用制度的逐步建立，房地产信托必将

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