关于房地产开发商成本控制研究
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摘 要：近年来，我国房地产业事业发展迅速，房地产开发利润空间比较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本控制问题。但随着近期楼市新政频繁出台，市场再次呈现“面粉贵于面包”的态势，房地产开发利润空间也瞬间缩小。工程造价控制事在人为，随着土地成本的增高，房地产业也正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，开发企业自身资金的筹措，加强投资控制，控制工程造价成本是企业的当务之急。本文主要从七个角度分析了如何控制房地产开发商成本。
关键词：房地产开发商;成本控制
房地产开发的成本按开发流程可划分为：土地成本、前后期费用、建安工程费用、市政建设费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、不可预见费用、转入或转出成本等。那么，成本控制就是对上述各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时，进行成本估算，在初步设计方案出来后，进行成本预算，在开发过程中，根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动。
一：土地成本控制
房地产项目开发入地成本控制大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的50%。其中最重要的是土地费用，包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。据资料显示，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。因而，土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。
对此，相关资深人士表示，房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行项目的可行性评估。显然，土地成本控制是项目房地产项目开发的重头戏。据了解，目前各名企中碧桂园、凯迪集团等对于土地成本控制堪称典范，值得借鉴。
二：前期成本控制
房地产项目开发前期成本控制主要是指前期工程费。其主要包括：前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等相关费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
据相关资料研究表明，房地产项目初步设计阶段，费用只占总成本的1%~2%，但影响工程造价的程度确达到了65%~70%左右，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25%~35%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%~10%，这表明设计阶段的造价控制是项目工程费控制的关键。可见，这一部分虽然在整个房地产项目开发成本控制中所占比例不大，但其做的是否精准到位则尤为关键，值得关注。
三：工程成本控制
房地产项目开发工程成本控制一般占项目总成本的40%左右，作为开发商控制好施工成本非常重要。因房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，所以工程成本是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段。因而，施工阶段的成本控制是非常复杂的，在这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。
据悉，施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强工程成本控制，应从管理模式上着手，建立建设监理制;从技术措施上展开项目投资的有效控制;从经济措施上展开项目投资的有效控制。同时，需落实管理人员各自的职能任务，熟悉设计图纸和设计要求，定期进行工程费用超支分析等。
四：配套成本控制
房地产项目开发配套成本控制主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，收费标准偏高。
相关人士表示，这部分成本是房地产开发项目的成本控制中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10-15%。在决策阶段，配套成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。另外，小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，而配套做的好对后期的营销是最好的铺垫，值得推荐。
五：管理成本控制
房地产项目开发管理成本控制包括成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系。分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。从倡议角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大倡议措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、倡议采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。
事实上，成本控制是项目成本管理的重要手段。房地产项目开发成本控制是以施工项目为管理对象，以项目经理责任制为中心，以合同为依据，按施工项目的内在规律，实现资源的优化配置和对各生产要素进行有效的计划、组织、指导、控制取得最佳的经济效益的过程。成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。
六：营销成本控制
房地产项目开发营销成本控制主要是指销售流程的优化、销售部组织框架的构建、销售道具及物料的使用、项目推广费用的有效使用。实际上，严格的说前期营销策划也属营销环节，但这里主要是其后期销售环节。营销成本控制体现就是销售周期的合理制定以及销售执行的合理开展。只有这样，才能缩短销售周期，从而从根本上节约营销成本。
实际上，通过营销环节成本的控制，就很好的做到了资金的有效使用，从营销环节上实现了项目开发利润的最大化。但需要注意的是，营销成本不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，不仅多钱花，亦很难达到预期效果，并且成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环;而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。
七：其他成本控制
据悉，房地产项目开发成本控制除上述六项常规成本控制外，还可以采用“税收递延”优惠、开拓金融业务、降低利息费用等一些非常规成本控制手段。搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，所以有人认为，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
当然，也有人说，房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，通过上述非常规成本控制手段降低项目开发成本，也是目前开发商最关注的热点问题。
结束语：
企业存在的终极目标就是以盈利为目的，追求利润的最大化，房地产公司也不例外。为了实现生存发展的需要，企业应通过内部挖潜、加强成本控制等方式来谋求利润。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工过程管理、合同管理、竣工结算等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。
参考文献：
[1] 王捷,赵向清. 房地产开发项目工程造价管理[J]. 中国住宅设施, 2009, (05)
[3] 甘霞. 浅谈建设项目工程造价的全过程控制[J]. 中小企业管理与科技(上旬刊), 2009, (01) .
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