房地产开发项目的全面造价控制探究__墨水学术,论文发表,发表论文(2)

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结构和项目的活动清单，然后按照自下而上的方法去确定一个房地产开发项目的全过程造价。
3.3房地产开发项目全过程造价的控制
一个房地产开发项目的全过程造价确定以后，关键问题就是在实施过程中如何进行有效的控制，主要是三个方面的工作。(1)项目活动的控制。努力控制项目活动的数量和大小，通过消除不必要或无效的项目活动达到节约资源和降低成本的目的；通过改进和提高项目活动的方法，提高效率降低资源消耗和减少项目的成本。(2)项目资源的控制。加强项目资源的采购和物流方面的管理，降低项目资源在流通环节的消耗和浪费，提高项目资源在时间和空间上的优化配置。(3)项目结算的控制。属于间接的成本控制，但却可在很大程度上从财务管理出发节约成本，降低造价。
4 房地产开发项目全要素造价控制
房地产开发不仅需要上述全过程造价控制的确定和控制入手去管理好一个房地产开发项目的全过程造价，而且需要考虑从管理好影响建设项目的全部要素入手进行房地产开发项目的全面要素管理。在房地产开发工程中影响造价的因素可以划分为：工期、质量，在房地产开发过程中各要素相互转化相互影响。要做好项目的成本管理，就要解决好其他要素同成本要素的关系问题，不能单纯为只考虑成本要素，忽视其他要素的影响。
房地产开发项目的工期是指整个房地产开发项目从开始到结束所需要的工作时间。在房地产开发项目中各项项目活动消耗或者占用的资源都是在一定的时点上或在一定的时间内发生的，所以房地产开发项目是与工期直接关联的，而且会随着建设项目工期的变化而变化。这种建设项目造价和工期相关的根本原因在于房地产开发项目所消耗的资金、设备、人力等各种资源都具有自己的时间价值。因此要做好房地产开发项目的全面造价控制就必须同时考虑到房地产开发项目的造价和工期这两个要素的集成管理，如果只是单一地管理房地产开发项目的造价要素而不考虑房地产开发项目的工期影响，则无法实现房地产开发项目的全面造价控制。
房地产开发项目的质量是指建设项目能够满足业主或客户需求的特性与指标。一个房地产开发项目实现的全过程就是房地产开发项目质量的形成过程，在这一工程中为达到房地产开发项目质量要求就需要开展两方面的工作：第一个是房地产开发项目的质量检验和保障工作；第二个是房地产开发项目的质量失败的补救和恢复工作。这两项工作都要消耗资源，从而都会产生房地产开发项目的质量成本(造价)。
5 房地产开发项目全风险造价控制
房地产开发项目的实现过程与一般产品不同，一般产品的实现过程通常是在相对可控和相对确定的环境下进行，房地产开发项目的实现过程，是一个存在着很大不确定性的过程。因为这一工程是一个复杂的、一次性的、开放并涉及到许多关系的过程，造成了项目的实现过程中存在着各种各样的风险。如果不能很好地管理这些项目风险，就会造成各种各样的损失，而这些损失最终都会转成建设项目成本的增加。我国存在的所谓“三超”问题，多数都是有风险造成的。因此在房地产开发项目管理过程中。必须考虑风险对造价的影响，对不确定性造价进行管理。
要实现对于房地产开发项目的全风险管理，最根本的任务是首先要识别一个房地产开发项目中存在的各种风险并确定出全风险造价，其次是要控制风险造价的发生与发展，直接或者间接的控制房地产开发项目的全风险造价。另外，还要开展对于包括风险造价和不可预见费等预备费在内的风险性造价和风险性造价的储备的确定和控制，从而实现整个项目全面造价控制的目标。
(1) 房地产开发项目风险性造价控制目标的确定。任何管理控制活动都必须先确定控制目标。项目风险性造价控制也不例外。在以确定出项目全风险造价和不可预见费的基础上，根据项目风险和风险

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