浅论房地产开发中的成本控制管理策略__墨水学术,论文发表,发表论(2)

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房地产企业仅仅依靠财务软件和OFFICE软件对历史数据进行人为的、手工化的归集分析，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。
2房地产开发各阶段的成本控制措施
2.1项目决策阶段
房地产投资具有高风险高回报的特点，对房地产开发成本影响最大的因素就是企业领导者的决策，决策不当或决策失误所造成的损失，对房地产企业造成的损失是难以估量的，一个错误的决策会带来巨大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。
(1)建立科学的评价指标体系
建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系，需要综合考虑经济效益、社会效益和环境效益等各种因素。通常房地产开发可行性研究评价指标体系包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。
(2)技术与经济相结合，做好规划方案的优选
要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，在满足使用功能和生产要求的前提下，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
(3)提高项目抵御风险的能力
房地产市场是资金密集性行业、资金使用量大，市场的任何波动和国家宏观政策的调整都会影响到项目的收益，严重的可能会使企业的资金链条断裂，整个项目陷入瘫痪。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、政策和市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对投资风险的防范和控制。
2.2设计成本控制阶段
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
(1)推行设计招标
实行设计招标制度可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质和实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。同时也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。
(2)加快设计监理工作的推广
优化设计、加强造价控制工作的推行，仅仅依靠设计单位的内部管理和设计合同的约束是远远不够的，而设计工作的专业性又使开发商在跟踪管理上常常力不从心。通过设计监理一方面打破设计单位自己控制自己的单局，另一方面设计监理也可以协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案，督促其强化造价控制意识。让监理程师从设计开始就介入项目，对设计的全过程实施跟踪检查，及时避免设计过程中可能出现的失误和缺陷。
2.3招投标成本控制阶段
(1)合理选择招标方式
房地产开发企业一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包。
(2)招标文件的编制
国内工程招标文件一般包括两方面的内容：一是投标者所需要了解并遵守的规定；二是投标者投标所需提供的文件，所需提供的文件中最重要的就是工程量清单编制，它是招标文件编制的重点。准确、全面和规范的工程量清单既有利于工程费用的管理，也有利于发包人对工程系统目标成本的控制，因此招标人应十分重视编制招标文件的工作，务必使招标文件严密、周到、细致、内容明确、合理合法。
(3)施工合同的风险控制
工程量清单计价方式，对工程量的计算错误或工程变更所带来的风险应由业主承担。对投标所报的成本、单价等所带来的风险应由承包商承担。为了在合同的履行中更好地界定和计算因风险所承担的责任和费用的支出，合同中应进一步明确有关风险约定的条款。
2.4施工成本控制阶段
项目在施工阶段采用的成本控制的技术措施有以下几点：
①投资偏差分析。在投资控制

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