房地产开发设计阶段成本控制的重要性__墨水学术,论文发表,发表论(2)

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计任务书在下达后就不容易调整，所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在设计任务书中考虑进去，为今后自我调整留出余地。我公司开发的同人山庄项目在前期策划定位为中等楼盘档次，存在定位不清的问题，中等档次是一个比较笼统的概念，应该有所量化，作为一个没有别墅开发经验的公司，切实可行的就是参照其他已建楼盘和相邻项目的情况，比如要达到其他可比较楼盘的水准，大的就要确定容积率、绿化率等经济指标，细化的要基本确定设计单位设计费价格范围，也就基本确定了设计水平，在同等设计费的情况下就要了解设计院以往的作品，最重要的是相应设计团队的选择和指定。进一步还要细化户型面积、建筑风格、建筑材料等，通过楼盘定位和比较楼盘的用材水平来确定。例如面砖用国产什么价格水平，门窗用铝合金型材还是实木材料等等。只有做好以上工作，才能避免项目实施过程中的随意性，尽量避免偏差。
2.    设计执行：在项目定位明确，设计单位选择确定完成后，就是设计过程中成本控制。
2.1 房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。在同人山庄的方案设计阶段要求达到扩初设计深度，这也是根据地形高差大、别墅户型多、立面复杂，从方案设计直接进入施工图设计会带来很多细部设计问题，而给施工过程中带来困难。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。在同人山庄设计过程中因为项目定位没有量化，造成设计偏差，浪费的精力延误了设计时间。在设计单位的选择上，一期方案设计前后换了3家设计单位，这也给后续几家设计单位造成了严重的时间挤压，影响了设计时间和设计质量。如容积率问题，从最初的0.3减到0.27，户型面积从底层不算产权面积后改为全部算产权面积，造成户型面积偏大，这些是项目前期定位不明确，市场分析模糊造成的。也给以后的销售带来困难。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。 
2. 2要把项目定位对设计单位进行交底，使设计单位明确自己的任务和设计标准，并在设计过程中准确实施和控制，这一点最为重要。
3. 设计过程中的成本控制：设计工作中规划方案设计为龙头。根据同人山庄所处地理位置和地形以及项目前期定位的容积率要求，大规模的土石方工程是很难避免，如何控制土石方量是当务之急，通过调查，现场多余的土石方没有出路，这就要求在规划设计时尽量土石方现场内部平衡，避免外运，避免出现外运费用。在实际规划设计中由于一期地形整理土石方多余量很大，结合项目后几期的规划设计，把一期的大量多余土石方

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