房地产开发设计阶段成本控制的重要性__墨水学术,论文发表,发表论(3)

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在后几期场地进行平衡掉，做到了项目土石方综合平衡，节约了开发成本。
3.    1在设计中聘请相关设计专家和市场部门进行深入仔细的设计审查，发挥公司工程技术人员的技术优势。从规划方案设计到施工图设计，再细化到建筑外立面设计、门窗设计、幕墙设计、室内设计、景观设计、山区防洪设计、总图设计、综合管线、道路设计等专业设计工种，尽可能请专家审查，根据专家意见做出修改完善。而且不但要有设计专家的审查，还要求项目策划和公司工程部门进行设计审查，保证设计成果符合策划意见和市场需求，并在不断的市场变化中及时调整设计成果。设计审查工作对同人山庄设计和开发建设带来很大的帮助。一期规划设计经过多轮的调整比最初的规划设计有了很大的进步。同时要求结合地形进行建筑方案设计，从而减少土石方开挖量。在各项深化设计时过程中随时与设计单位保持沟通，在设计有阶段性成果时，就要及时审查，控制设计质量和建造成本，及时发现设计问题，把设计问题解决在过程中，在设计成果完成后尽量减少修改量和控制建造成本。在同人山庄结构设计时，对地质勘探成果进行审核时提出勘察单位提供的地基承载力偏低，经过专家和公司专业人员会同勘察单位反复论证，最后勘察单位同意地基承载力提高50%，从而大大降低了建筑基础的造价。类似设计优化还有很多，所以进行设计过程控制是控制建造成本的关键环节。
3.2施工图设计工作中各工种的成本控制：首先是结构设计，在结构设计前，根据项目所在地形和地质情况，本项目的定位目标以及室内设计需要设计确定为钢筋砼框架结构，基础采用天然基础和人工挖孔桩相结合的基础形式，在基岩明露的地方采用天然基础，由于地形的坡度现状部分采用人工挖孔桩，这样可以节约基础建造成本。在上部结构设计时，尽量柱网布置规整，上下对齐，这样不但有利于室内梁柱整齐，平顶干净，同时也避免了增加梁柱的数量，节约了工程成本。在水电、弱电等相关专业设计时，尽量减少管线用量，考虑是毛坯交房，强电设计仅在户内设置总配电和楼层配电，在验收规范允许的情况下尽量减少管线、配件的数量。卫生间由于采用了下沉式设计废污水只到总管，卫生间各接口需求由业主自理，这可节约大量的成本投入。由于是毛坯房交付，户内墙面和平顶以混合砂浆抹灰，取消涂料饰面，节约造价。
3.3建筑材料的价格控制：根据楼盘定位和设计要求初步确定各种建筑材料品种、规格、材质。然后通过市场了解、比较，同时按照公司相关制度，由总师办、项目工程部选择入围材料品牌，保证每种材料有三家以上的品牌可供选择。材料的成本控制的关键是设计中使用与楼盘定位相对应的材料档次，在市场调查时要扩大选择面，反复比较各个厂家、品牌。同时要了解清楚各种材料的性能、指标、材质特性、规格的差异以及生产工艺等等。有时往往从表面看材料外观差不多，但是生产工艺，性能指标却相差很大，这就要求我们实地考察厂家生产工艺，了解材料应用实例情况，通过多品牌的比较、询价，使选用的材料达到最高的性价比。在选材时要避免一味强调价格便宜，材料品质、质量无法得到保证，给工程质量留下隐患。
3.4施工过程中设计、材料方面的成本控制：首先在前面设计过程中要做到尽可能的完善、合理，这样才能避免在施工中出现大的成本控制偏差。对施工中可能出现的设计变更要提前发现，这就要求现场施工管理人员在开工前仔细审核设计图纸，提前发现设计问题，及时联系设计单位，做出合理的修改。公司管理人员要会同设计人员讨论，需要时实地勘察，反复比较，制定最合理的变更方案，经公司各方审查后确定，保证变更修改质量和成本合理增加或减少。一个好的管理人员不但能对设计成果提出问题，还要能根据实际情况提出设计优

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