房地产的项目管理与成本控制__墨水学术,论文发表,发表论文,职称(3)

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量增加,但土地作为不可再生的资源不断减少)使得房地产开发企业之间竞争更趋激烈。如何使房地产企业求得生存、求得发展是摆在房地产企业面前急需解决的重要问题！在相同的开发环境与条件等(软)硬件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节——抓好管理是基础，成本控制是核心！
3.1 抓好源头，加强对工程项目的投资决策和设计环节的控制 
　　工程项目投资控制的根本与关键是工程建设项目前期的投资决策和设计阶段。 
　　3.1.1 投资决策阶段的管理与投资控制 
　　投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与倡议眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。 
　  3.1.2 设计阶段的管理与投资控制 
　  影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性（经济效益）。
工程项目的管理与造价的控制（设计阶段）： 
　　(1) 实行设计方案招投标制度，以实现设计方案的最优化。(2) 实行限额设计。(3) 开展价值工程（原理）的应用。例如，利用地下室，既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。(4) 加强对设计图纸的会审与审查工作。
3.2 抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段 
3.2.1 工程建设项目进行招投标
招投标是有效实行项目管理和控制工程造价的核心。 
通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。应注意的问题：(1) 对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察、(2) 同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。 (3) 合理低价中标。(4) 中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。
3.2.2 加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制 
　　在工程施工阶段，工程量已完全具体化。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资 (造价)的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。  
　　总之，实行项目管理是提高劳动生产率和经济效益的有效途径；而加强项目成本管理，降低工程造价，更是项目管

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