浅议房地产是否真的回暖__墨水学术,论文发表,发表论文,职称论文,(3)
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2008年全省商品房销售面积至少下降30%以上，甚至超过40%，而同期房屋供给仍在增加，施工面积增长3.9%，房屋新开工面积仅比上年下降3.3%，因此，市场吸纳速度明显慢于供给速度，势必进入供大于求的买方市场。以杭州为例，住宅潜在供应量约为1600万平方米，即使按2007年400万平方米的最高住宅成交面积推算，消化这个潜在供应量也需要4年的时间。若从开发进度来看，仅在售楼盘的可供应面积（含批准预售和未批部分）就达到800万平方米，在建未开盘面积为370万平方米，故1-2年内形成的供应量可能达到1170万平方米，将进入现房或准现房销售时代。当然，由于房地产市场具有很强的区域性，不排除个别城市因前几年房价上涨缓慢、新增供给量偏少而出现逆势上扬。当房产品市场需求旺盛、成交活跃时，必定会强化开发商对市场乐观预期，提升参与一级土地竞拍市场的积极性。反过来，当商品房市场成交疲软时，又影响开发商对市场的预期，影响拿地的积极性。然而从购地到形成房产品有一滞后期，这一滞后期的存在就造成商品房市场供给量与需求量的不匹配性。即当房产品需求旺盛、市场繁荣时，恰因前两年市场疲软，土地成交量少，导致房产品有效供给量少，供不应求加剧；而当房产品需求疲软时，因前两年土地投放量大，房产品供给量反而增大，又加大市场供大于求压力。结合上述主要因素分析，总体来看，2009年浙江房地产市场，包括龙游的市场，仍将处于调整期。
4. 龙游房地产市场发展趋势预测
目前促进房地产市场繁荣的积极因素越来越多，效果也将逐渐显现。特别值得关注之一，是房地产业的政策环境将进一步趋暖，利好政策有可能升级，主要可能包括：
（1）存贷款基准利率继续下调，可能一年期存款利率调整到1.5%的水平；
（2）允许地方出台购房退税政策；
（3）继续降低交易环节税负；
（4）放宽对房地产企业融资；
（5）鼓励地方政府收购房地产企业项目作为政策性住房，鼓励货币拆迁安置。
特别值得关注之二，是随着金融管制的放松，流动性加大，可能出现通胀压力，居民担忧人民币内贬，资产再度泡沫化，购房可能从观望转向积极。所以，对浙江房地产业的前景也不必过于悲观。房地产行业中长期发展趋势取决于经济增长、城市化演进、人口结构以及居住模式变迁、国人对房产品偏好等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，浙江房地产行业发展的基本趋势就不会动摇。
从龙游的房地产市场来看，存在一定的问题：如结构性矛盾突出，供需仍存在一定程度失衡。结构性矛盾突出，将影响新建商品房上市销售的进度；而供需失衡则使市场上出现有购房需求的人买不起房而同时房产却没有相应需求，这两点都将对房地产市场的长期发展产生不良影响。目前，龙游本地居民以二次置业的购房需求居多，其中一部分是为了改善居住条件，还有一部分则兼有自住与投资双重目的。近两年来，同一地段不同品质和品牌的房产升值的空间不尽相同，这是使得购房者特别是投资性需求的购房者开始关注楼盘环境和品质等方向的因素。因此，开发商为了在市场竞争中获得优势必将在建筑质量、环境营造等方面加倍努力，这也将有利于龙游整体房地产开发水平的提高。
2002年以来，龙游旧城改造工程已拆迁30多万平方米，大量拆迁必将刺激房地产市场（包括商品房市场和二手房市场）的发展。目前，龙游县预拆迁总量为60万-70万平方米，政府每年有计划地推出一定量的旧城改造工程，对于拉动房地产消费市场将起到极大的促进作用。城市空间的扩大给房地产市场广阔的发展空间。龙游城市被衢江和灵山江分割为两个城区，以前的老城区集中在灵山江以西以及火车线路以北的区域，而今，火车站南迁、荣昌大桥开通为城市向南、向东发展提供了机遇。在灵山江以东，朝阳小区、灵江花园等项目已在建设当中
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