房地产开发项目成本控制浅论__墨水学术,论文发表,发表论文,职称(2)

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选择设计方案。
（四）设计单位在技术经济分析中应开展价值工程方法的应用，分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能，以获得最佳综合效益。

三、招投标阶段的成本控制
（一）做好工程量清单编制
工程量清单是招标文件的重要组成部分，是投标单位进行投标和公平竞争的基础，扎实做好工程量清单编制工作显得十分重要。根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2008）规定，工程量清单由分部分项项目清单、措施项目清单、其它项目清单、规费项目清单及税金项目清单组成。项目划分界限清楚，内容工艺和质量标准清楚，既便于计价，也便于报价。尤其是清单描述，清单描述是否和施工图纸相符，描述是否详细，直接关系到投标企业投标报价的准确性和合理性，也关系到日后施工过程中的签证问题。所以开发商必须加强编制和复核工程量清单的技术能力，将成本风险控制在这一阶段，以免引起施工阶段不必要的签证和合同纠纷。
（二）注重标底的编制
标底在评标中的作用不容忽视，要尽量将工程标底控制在同类工程社会平均水平。标底仍然是评价投标人单价和合价的参考依据，正确计算标底，对控制工程造价起参考作用。标底中材料价格的合理性是至关重要的，目前建筑材料品种繁多，价格较乱，作为开发商，在编制标底前应派专人进行市场调研究，根据项目的定位选择性价比较高的材料，按合理的市场价进入标底预算，并建立材料数据库，为日后项目开发成本控制提供参考依据。
（三）搞好清标询标
开标、定标前，进行清标，利用工程评标软件信息化技术，将定量分析、对比的评定工作交计算机完成，评标委员会根据信息资料分析评价，对有疑问的，在建设工程招标管理部门的监督下，对投标人进行询标，通过询标可排除欺骗性、过分偏激性、以及明显低于成本的小介理报价，避免错报、漏报，便于招投标双方对问题的互相解释、澄清。
（四）重视合同类型及有关条款的确定
恰当地选择合同类型有益于取得竞争性报价，也可合理分担合同履行过程中的风险，对于规模小、技术小太复杂、工期短的工程，可采用总价合同，对于大中型工程，一般采用以单价合同为主，总价合同为辅的合同形式。合同条款的确定要遵循细化、完善的原则，对合同容易存在争议的条款进行细致地描述，尽量不用模棱两可的词语，尽量减少合同纠纷。

四、施工阶段的成本控制
（一）选择合理的施工方案
对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要合理化、经济化，尤其涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，用最经济的方案，从而降低工程成本，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。
（二）工程变更和现场经济签证
1、组织措施
建立机构，制定制度和运行机制，明确监督和控制人员任务和职责，不断完善项目管理组织保证体系，开发商项目公司应对项目的投资控制方面进行跟踪管理。要达到有效控制，必须不断提高签证人员的业务素质，在运用组织措施时，应处理好以下几点：
（1）现场签证必须有三方主体（业主、监理、施工）代表签字并加盖公章。
（2）凡定额及有关文件中已有规定的项目，不须再另行签证。
（3）现场签证的内容、数量、项目、原因、部位、日期、结算方式、结算单价等要明确。
（4）现场签证一定要及时，不应拖延到结算时才补签，对于一些重大的现场变化，还应及时拍照或录像，以保存第一手的原始资料。
（5）签证要一式五份，各方至少保存1份原件，避免自行修改，为结算时提供真实可靠的凭据。
（6）签证单位应编号归档，在送审时，统一由送审单位加盖“送审资料”章，以证明此签证单由送审单位提交给审核单位的，避免在审核过程中，各方根据自己的需要自行补

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