论文发表：浅析轨道交通影响房地产价值引起的几点思考__墨水学术(2)

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管理人才与经验等方面的原因，URRT 企业一般与专业的房地产开发商进行合作。URRT 企业提供土地，房地产开发商提供资金，利润按照一定比例进行分成。也可以由 URRT 企业自行开发建设，然后出租或自行经营。
URRT 属于风险比较小，但直接经济效益相对较低、投资较大、见效较慢的项目；而房地产属于风险较大，但效益较好，见效较快的项目。联合开发将这两类项目结合起来，就可把来自房地产开发的收益用于补偿 URRT 的建设和营运成本，又可用 URRT 的较低风险来减低联合开发的整体风险。联合开发还能保证 URRT充足而稳定的客流，提高 URRT 企业的票务收入。因此联合开发可以改善 URRT企业总体的财务收支状况，减少 URRT 前期投资的压力。还可吸引民间资本和外资参与 URRT 建设和运营。促进 URRT 投资主体多元化和经营管理商业化。推动城市基础设施业的投融资体制改革。
URRT 与房地产的联合开发，从土地资源利用上看，能够提高 URRT 场站周边土地综合利用效率，还能建设安全环保的居住社区。从政府财政上看，可以增加政府来自土地的收益，减少政府对于建设与营运的补贴。更重要的是有助于解决城市交通拥堵问题，促进城市社会、经济和环境的协调与可持续发展。
2.2 运行体制及实施程序
联合开发公司主要职责包括：寻找合作房地产开发公司、自行开发及经营部分物业等。联合开发是一项复杂的系统工程，有众多的参与实体。同时，联合开发涉及的专业面广，几乎涵盖了轨道交通建设以及房地产开发的所有相关知识。因此.从联合开发的规划、组织到实施必须遵照一定的程序进行。
2.3 主要的几个节点
①土地出让方式。联合开发是运用经济杠杆支持 URRT 企业实现商业化运营，实现 URRT 市场化发展的一种策略，另一方面还必须实现土地利用效益的最大化。土地开发利用与 URRT 场站设施建设必须相互协调一致、一体化发展。互不联系，单独实施，将无法达到上述目标；②联合开发土地价格与面积的测算，联合开发的收益将用于弥补 URRT 的建设与营运成本，在 URRT 预期投资回报缺口确定以后，就必须科学地测算现在与未来 URRT 车站周边土地的价值与收益；③联合开发的管理。联合开发不但要弥补 URRT 的建设成本，也要弥补其营运成本。因此，对于联合开发，政府必须建立一套行之有效的管理办法。防止 URRT 企业的短期行为与其他不良行为。虽然土地协议出让给 URRT 公司，公司拥有土地的使用权。但是土地必须分期建设，而且 URRT 公司必须进入国土部门的土地交易市场，通过招标或挂牌，公开选择开发商进行房地产开发。
3 建立利益合理分配，促进可持续发展
目前，世界上除少数国家和地区外，轨道交通系统均是不盈利的，有些城市不但无法偿还建设贷款，甚至运营都需要政府补贴，URRT 发展给站点周边房地产带来的增值，却可能被其所有者和使用者所独享，而难以为 URRT 的可持续发展做出贡献。经济可持续的目标是将城市轨道交通产生的外部效益，通过市场和政策的手段，部分地转化为内部效益，维持城市轨道交通建设和运营的平衡，最终达到盈利，积累继续建设的资金，以实现投资—建设—运营—回报—投资的良性循环。现阶段经营性交通设施增值效益返还措施存在增值收益流失、增值被低估、收益款流失等不足，为此本文构建了物业税制度下增值效益返还措施。
具体的做法是：政府将己建成项目带来的物业税增值收益，使用到当前项目的建设中，作为一种“事前投资”。己开发的交通设施周边房地产升值，促使物

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