浅谈房地产开发中的造价控制__墨水学术,论文发表,发表论文,职称(2)

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，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破。
　　(1)单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理，如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等，并能够满足建筑分隔上的使用功能。
　　(2)在单体建筑中，各种材料、设备的选用要适当。选用适当的建筑材料，可节约混凝土及钢筋用量，降低上部结构及基础的造价。在材料的选用上，一定要从质量和价格上进行比较。例如在设计中根据开发项目所处的地段、面向的客户、预算房价的多少以及开发的利润来最终决定选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水电材料及设备。
　　(3)在单体建筑设计中，注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%，此项费用较难控制,因为地质条件千变万化，因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小，其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式。
　　(4)在单体设计上，要控制整栋建筑的配筋率，当然各种结构和单体的配筋率大小不等,但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20kg/m2；多层、小高层的框架结构约30～45kg/m2；高层框剪结构约50～70kg/m2。单体配筋率计算后,与以上指标进行比较，如配筋率超过以上指标，则结构太保守，配筋偏大，工程造价会增加，应重新考虑修改设计方案来减小配筋。因此，通过认真计算比较其配筋率来合理调整结构的配筋大小，最终确定最佳配筋率，从而降低工程造价。
　　(5)单体设计中，在容积率不变的情况下，单体建筑的使用率要提高。即套内使用面积的大小要控制好，通常对于多层、小高层公摊系数约为1.1左右，高层约在1.2左右比较合理。
　　在单体设计中要结合开发项目的具体特点，围绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益，最终设计出切合本项目的单体工程。
　　3实施阶段工程造价的控制
　　工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。这个阶段工程量大，涉及面广，影响因素多，材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量，控制工程造价，发挥房地产开发的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。
　　3.1选择合理的施工方案
　　对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采用经济技术比较方法进行综合评审，要做到合理化、经济化，尤其对涉及到图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，选用最经济的方案，从而降低工程成本，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。
　　3.2控制工程变更和现场经济签证
　　在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效控制。为防止施工图设计中产生漏洞，除在审核图纸时把关外，还应在甲方、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工初期阶段，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要预先比较各个方案的优劣，选择最经济适用的方法，使工程造价得到有效控制。
　　(1)基础部分由于很多不可预料的因素，发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水、地下物的清除等)，要严格把关。
　　(2)对于现场签证，要实行严格的逐级审核制，即造价工程师审核签字，总监理工程师及业主方项目经理再审核签字后方才有效。
　　(3)对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。
　　3.3严格审核工程施工造价
　　根据计划进度和现场施工的实际进度，即时核定施工预算。对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分，要加以详细分析，找出原因，调整或修正，对工程造价实施动态控制。
　　(1)各种单项工程造价严格控制在预算内。各种主要材料及设备的价

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