“湖南印象”复合旅游商业地产项目的开发模式__墨水学术,论文发

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摘要：在分析“湖南印象”复合旅游商业地产项目概况和背景基础上，提出了该项目的功能分区模式、分离产权，统一管理的经营模式，建立了具有扁平化思想的项目组织结构，分析表明，该模式能有效提高复合旅游地产项目的市场竞争和应变能力。
　　关建词：复合地产；开发模式；房地产
　　复合旅游商业地产项目的主要特征是把旅游和商业结合起来，把资源、文化和商业规模结合起来，形成街区，做到旅游、购物、休闲融为一体。随着旅游业占国民经济的比重不断增加，旅游商业将不断增值，它将为城市服务业、土特名优产品的推广起到积极作用。以旅游商业地产新模式开发城市中心商业，将提高城市竞争力，发掘城市经济新增长点。在当前复合旅游商业地产项目发展过程中，存在着缺乏准确定位、产品设计先天不足、经营管理不到位、缺乏前瞻性等问题。“湖南印象”则试图建立复合地产项目新的开发模式，结合项目本身的特点，打造出成功的复合旅游商业地产项目。
　　1.    项目概况
　　“湖南印象”拟由长房•龙柏湾商业街改造而成，系长房集团旗下公司长沙经发房地产公司开发，项目位于长沙市政府旁观沙路，街道两旁商铺鳞次栉比，项目近边是4000户约一百万平方米的公务员小区。商街总量约40000平方米，共3层，自动扶梯上下，外观为玻璃幕墙，高档时尚。长房•龙柏湾商业街规模大，最初以商业步行街的布局规划，其结构具有相对完整性，此类项目更适合于打造为长沙的一个旅游窗口，整合所有的旅游资源，以整体经营带动相关业态的商业模式运营。
　　2.项目开发背景
　　（1）项目位于长沙新兴发展区，周边路网完善，交通便利，规划融合旅游、购物、餐饮、风俗、人文等，功能齐全，形成旅游、购物、休闲一条龙服务，容易吸引商家进入，更容易吸引游客入场消费；
　　（2）“湖南印象”将引入全省各地风味特色餐饮、购物场所，通过整体经营的模式，带动整个商业街的商业氛围，吸引更多的高端商家入驻，使市府板块的商业配套更加完善。同时，活跃周边区域的商业氛围，带活此区域的经济发展。
　　（3）湖南从未有较大型的、完善的旅游购物场所，更没有能全面展现湖湘文化的平台出现，市场拥有空白点，而本项目的出现，将填补这一空白；
　　（4）湖南旅游业在国内呈稳步上升的发展趋势，旅游消费群体较充裕也较稳定。
　　3.    项目开发模式
　　3.1功能分区模式
　　该项目将龙柏湾商业街分两区，每区3层楼分为6大功能区，包括景观印象区、购物区、餐饮区、酒店区、休闲区、演艺体验区，典型的某商业楼一层分区见图1。通过整合湖南各地的旅游景点、特色文化、特色餐饮，并带有娱乐、住宿等配套服务项目，为游客提供湖湘文化的所有特色产品，让到访湖南的游客在“湖南印象”就可以领略湖南所有的特色文化，方便游客消费购物的同时，也为湖湘文化提供一个展示平台，各分区馆的面积、功能详见表1。
　　
　　
　　表1项目功能分区
　　功能分区        可使用总面积（㎡）    位置    特色
　　购物区            一层    
　　    “湖湘四件宝”特产超市    783.00    A区北边    福城、岳阳、益阳四件宝
　　    珍品馆    516.80    A区北边    高档次产品
　　    药材馆    219.87  &nbs

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