深圳市旧工业区升级改造的现状及改进措施探讨__墨水学术,论文发(2)

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始深圳市工业区升级改造工作将从试点阶段转入全面铺开阶段，并随着深圳面临的“土地、资源、人口、环境承载力四个难以为继”、产业结构调整、城市功能提升等的压力将逐步加快速度，一直持续到2020年。
二、深圳市旧工业区升级改造的现实困难
（一）利益博弈全程束缚
       旧工业区升级改造涉及的利益主体较多。旧工业区产权收购阶段的利益相关方包括当地政府（代表国家）、原农村集体、生产性违法建筑所有人、租用厂房的企业、配套设施的业主等；旧工业区改造阶段的利益相关方包括改造工程意愿承包者、厂房工人、邻近居民等；旧工业区升级后运营阶段的利益相关方包括当地政府（代表国家）、改造主体（产权主体）、厂房租用方等。
在旧工业区改造的全过程，利益相关方展开激烈地博弈。按照目前的政策，深圳市旧工业区升级改造类型以“以工改工”为主。如果改造不能给当地引入新的产业，提高GDP水平，当地政府就缺乏组织工业区改造的动力。如果产权收购的收益未能远高出租金收益，原农村集体、生产性违法建筑所有人可能宁愿保持原样甚至反抗，也不愿意进行旧工业区升级改造。收购过程如果没有平衡好租用厂房的企业、配套设施的业主、厂房工人等的利益，就会遭到他们的抵制，甚至引发群体性事件。改造阶段招投标方式、对周围环境的影响，会涉及改造工程意愿承包者、邻近居民等的利益。旧工业区升级后的运营方式处理不当，可能造成国有资产流失、改造主体（产权主体）经营困难、厂房租用方压力大等问题。
（二）完善部分工业区产权手续较为艰难
      《广东省深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》（深府办（2008）35号）规定：由于特区外长期存在的土地二元化结构和粗放式发展模式，宝安、龙岗两区工业区产权不清晰现象较为严重，此类试点项目推进过程应先梳理改造区域内的产权状况，按照“两规”及其它政策进行确权后再实施改造。而根据在宝安（包括光明新区）、龙岗两区调查结果，关外大部分工业区的建设背景较为复杂。区级设立的基地可能仅有一些会议纪要和批文，没有完善其他土地、规划、消防等方面的手续。一些镇或村里当时以集体决定就建设的旧工业区，没有任何上级批文。按照“两规”及其它政策进行确权的工作进展较为缓慢。如何完善手续、理顺这些旧工业区的产权关系是一个非常艰难的过程，而没有理清则升级改造改造工作就不能展开。
（三）成本较高而收益风险较大
        依据《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号），深圳市旧工业区升级改造主体为依法取得工业区改造项目范围内全部产权，或者已与工业区改造项目范围内全部产权单位签定委托改造或合作改造协议的法人企业。依据《广东省深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》（深府办（2008）35号），深圳市旧工业区升级改造必须坚持“工改工”的原则，改造后的工业园区以自用为主，严格控制出租，不得申请。
因此深圳市旧工业区升级改造的成本包括取得工业区改造项目范围内全部产权的费用、编制改造项目产业规划和升级改造专项规划等报建费用、改造工程费用等，成本较为高昂。深圳市旧工业区升级改造主体的收益主要包含在改造后的企业运营收益中（自用方式）和租金收益（出租方式）中。由于产业发展受经济周期等多种因素的影响，未来的企业收益和租金收益均不稳定，风险较大。
三、深圳市旧工业区升级改造的改进措施
（一）建立旧工业区升级改造利益评价与平衡机制
建立旧工业区升级改造利益评价与平衡机制，在项目的准备阶段对每个旧工业区升级改造备选项目进行全面的、系统的利益

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