论中小型房地产企业的可持续性发展战略研究__墨水学术,论文发表,(2)

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相继提出了要把农村人口由现有的9亿在10年内降到4亿，以及“以证管人、以房管人、以业管人”，普遍认为，户籍改革已经是蓄势待发，因此在相当长的一段时间内，我们认为房地产业作为一个国民经济的支柱行业是无需置疑的，房地产业还有相当大的发展空间，是处于上升期的朝阳产业。
　　1.2.3金融环境
　　房地产业是资本密集型的行业，同时又是一个市场准入标准比较低的行业，因此房地产业并不是一个高门槛的行业。影响一个房地产企业可持续发展的一个非常大因数是金融环境，是资金链。非常多的房产企业或歇业或倒闭，就是因为资金的问题，同时也有相当多的国有大型企业或上市公司参与其盛，也是因为他们具备了充足的资金实力。国家宏观调控的着力点也在于金融政策，这可以通过2009年的房产市场表现非常清晰地看出来。
　　1.2.4技术环境
　　房地产业发展至今，虽然它是一个非常原始的行业，自古就有，但随着时代的前进，它的技术含量还是在不断地提高，今后房地产商真实的技术含量将成为市场真正的需求。比如，环保低碳的建筑、人性化的设计、高科技的应用等等也让一些房产企业走在了前列。
　　1.2.5房地产市场现状
　　在经历了2009年的房价疯狂上攻后，2010年年初的房产市场现状呈现诸多特点，似曾相识，对今后的房产形势也更难以判断。
　　（1）价格总体涨幅达到前所未有的幅度。普通老百姓的感受在于有的楼盘或区域增幅甚至在50%以上。
　　（2）土地供应量增加但地块越来越远离城市成熟区。房产公司到处拿地，造成土地市场供求总量失衡，形成供不应求的市场预期。而同时，土地作为稀缺资源，市中心的、优质的地块越来越少，土地供应越来越远离城市中心。
　　（3）多种需求集中释放。a）改善型需求；b）婚龄人口对住房的需求；c）城市新增常住人口的住房需求；d）城市拆迁导致的刚性需求；e）父母提前为子女购房的需求；f）投资和投机性需求增加。
　　（4）地价、房价“倒挂”现象更趋严重。2009年“地王”现象频繁出现，此起彼伏，使市场形成了房价继续大幅上涨的心理预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价相互推高的恶性循环。
　　此外，物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值，资金流动性过剩，投资国内房地产市场的扩张等，这些矛盾将对下一轮的房产开发产生很大的影响，也必须让房产企业考虑下一步的倡议。
　　1.3中小型房企可持续发展倡议的建议
　　1.3.1中小型房产公司的定位和目标
　　我选择作为个案的是中小型的专业房企，设想其总体定位应以品牌凝聚力量，以专业创造价值，致力于开发销售品质优良、价格适中的精品住宅，为中产阶级营造舒适的生活空间，结合自身优势，走一条可持续发展、扩大发展的倡议。在经营模式上，在坚持住宅主业的同时，积极把握地产业发展的大趋势，逐步涉足地产租赁与商业开发，并大胆尝试资产运营业务，努力改变经营模式，争取实现租售并举、齐头并进，生产运营和资产运营并重的发展模式，为今后的资本整合和运作做初步准备。
　　1.3.2突破口的选择
　　根据房地产业发展趋势，中小型房产企业的倡议突破口应该确定为“低成本，差异化，品牌化”。“低成本倡议”并不是指降低质量，而是采用更低成本的生产方式，从而使成本领先于对手。“差异化倡议”是指为满足顾客特殊的需求，形成自身竞争优势，而提供与众不同的产品和服务。“品牌化倡议”是指着力打造品牌，使品牌鲜明化，而不是只卖产品。
　　1.3.3产品差异化
　　差异化竞争是基础。在开发策划阶段，做好前期市场分析，精准定位，细分顾客市场，针对不同的顾客群体设计个体设计。在规划设计阶段，注意规划设计的引导控制，确定小区的空间排列组合、建筑风格、环境特色和智能化水平。需要进行研究开发、

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