房地产项目实施各阶段的成本控制__墨水学术,论文发表,发表论文,(2)

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　　（3）建安工程造价
　　建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，各地区该比重因地域差异也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，调研近期类似项目造价指标，一般各地市都有定期发布造价信息，上面会刊载一些典型工程案例的各项造价指标，了解该地市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。
　　（4）小区配套工程
　　初步确定配套设施、智能化工程、园林景观工程的配置标准。小区内的智能化实现标准、配套设施的完善程度、园林景观的投入主要依据产品的定位来确定，应在事先了解市政大配套的一次网站的供应能力及小区内网的设置情况下进行分析，坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。
　　（5）其它费用
　　①工程地质勘探费用
　　②地质灾害评估费用
　　③图纸审查费用
　　④设计费用：一些大的设计院会分不同设计阶段收费，宜与一些好的设计单位建立长期合作关系，收费也可优惠一些。
　　⑤工程监理费用：按目前的规定，工程项目都必须委托监理，所以监理费用是一笔不可少的费用，但具体金额可以与监理单位协商。
　　⑥招标代理和造价咨询费用：有委托招标代理或工程预结算工作的项目应考虑此费用。
　　⑦桩基工程检测费：桩基工程需作静载、低应变检测等，该项费用应由建设单位承担。
　　以上各项收费，国家物价部门有出台相应的收费标准，可与相关单位协商一个合理的价格。
　　⑧销售费用：销售费用的控制包括售楼处的建设、样板房的设置及定位、适当的广告媒体。并综合考虑确定是否委托销售代理公司。若委托代理公司则有一定的费用或利润返点。
　　⑨财务费用：对项目所需的财务费用做好充分估计，专业的财务人员将会正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目需求，以实现项目利润的最大化。
　　（6）不可预见费及风险分析
　　因为建设工程的复杂性和不可预见性，在做投资估算时需要计入一定的不可预见费和风险费。根据项目的复杂程度和工期，一般来说，不可预见费及风险为直接成本的3-5％（不含土地费用）。
　　二、设计阶段
　　设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上，有条件的公司，建议设立专门的设计部门和造价管理部门，如果开发公司本身人力资源不足，可以聘请编外人员，整合社会资源，加强事前控制的专业水平与精确度。在此阶段，设计部和造价管理部的专业人员应密切配合并且与设计院的设计师及时沟通和修正。在工作实践中，有一部分设计人员并不太考虑造价的问题，这其中也有一些原因是因为部分设计人员不懂造价并且不能及时掌握市场价格变化。我们在编制标底时经常碰到夸大设计浪费的情况，有时有些设计项目可以得到及时的修正，但一些需要作重大并且是颠覆性调整的内容往往因为时间与项目的进程紧而无能为力，由此可见设计的重要性。在设计阶段，主要可以从以下几个方面进行成本控制：
　　1.确定合理的容积率
　　房地产投资项目的容积率将直接关系到项目的收益。依据项目的定位，充分利用土地资源，结合地形特点确定一个合理的容积率控制范围，提高土地利用率和项目的收益。
　　2.优化设计方案
　　设计部人员和造价部人员应对设计方案的结构质式、基础选型、平面布置、工程材料进行成本分析，向相关设计人员提出合理化建议，不断优化方案。
　　3.对设计单位实行限额设计
　　对设计单位实行限额设计，可以设定每平方米的钢筋和混凝土指标；设定施工图预算指标（即平米造价）；设定设计变更的费用限额。并明确对相应指标的奖励与扣罚办法。
　　4.完善设计，减少变

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