房地产项目实施各阶段的成本控制__墨水学术,论文发表,发表论文,(3)

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　　与设计单位签订约束条款，明确规定因设计质量问题所造成变更影响工程进度及造价的制约措施。
　　不要一味的赶时间，在设计阶段留给设计人员必要的充分的设计时间，以提高设计质量和减少工程的变更。在此阶段，设计部与造价部应与设计单位保持密切的联系，及时沟通，尽量在设计阶段就将所有的施工细节都完善了，工程实施起来各个环节就顺利了。
　　三、招投标与合同订立阶段
　　施工图完成后，就进入招投标环节了，对于政府投融资的项目一般得公开招标，但对于大部分房地产开发商来说，可以采用邀请招标或议标的形式来更好地确定承建单位。项目的招投标与合同的签定是项目管理的重要环节，很多相关法律条款均在此阶段完善，但是如果此阶段工作做得不够细致、清晰，也有可能留下许多隐患和难点，所以这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和工程的顺利开展实施。
　　招投标工作
　　制订一个详细的招标计划，应明确招标原则，明确承包方式、承包范围、工程价款的支付及结算办法及甲供材料的范围、工程材料的品质规格要求、分包项目等主要合同条款。可以委托有资质的招标代理机构编制招标文件，有条件的公司可以自行编制招标文件。在编制招标文件时，需要着重以下几点工作：
　　（1）工程承包方式
　　宜采用总承包方式为主，部分项目由业主另行分包。工程造价可实行平米造价包干或总价包干方式，对于专业性强、利润较高的幕墙、消防、暖通、电梯等采用分包，可以更加确保质量和节约一定的成本。
　　（2）编制标底
　　在工程招标时，建议以工程量清单报价的方式进行招标，编制标底，并对标底进行严格认真的复核与审查。确保造价准确，涵括范围全面、不遗漏、不重复计价、不高套、无歧义。避免因为标底偏差造成成本提高，避免因为投标单位盲目低价中标给工程的管理和结算工作带来困难。
　　（3）中标方式
　　加强对投标单位的资格审查，重点审查施工队承包人的信誉、经济状况、以往施工经验、施工质量、施工组织操作能力。依据工程的复杂程度和实际情况，可以采用最低价中标、合理低价中标、有些工程还可以采用综合评标法对投标单位进行综合评审以确定最合适的中标人。
　　（4）甲供材料
　　由建设单位自行采购既能起到成本控制作用，确保工程质量，又能避免双方结算时产生分歧。对于采用不同品牌和质量对工程的优劣影响较大的材料，或者市面上存在较多劣质产品的材料，宜由甲方供料，大型的机电设备也最好由甲方自行采购（如墙漆、面砖等饰面材料；空调、电梯、水泵等设备）。开发商往往都会具备一定的工程规模，可以利用规模效益，对水泥、钢材等大宗材料进行集中采购。当然这个采购过程应充分透明、公开，可通过竞标定价。
　　（5）工程材料选用的品牌、规格
　　对于一些常用的地材和通用的材料，可以考虑由承包人自行采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，让其赚取一定利润，从而调动其积极性。在招标时，应尽量详尽的在招标文件中明确对材料的品牌、质量、规格要求，以便投标人更加明确自己将要承接的工程材料使用情况，同时能够更加准确的作出报价。
　　（6）园林景观工程和小区智能化工程
　　园林景观工程因为价格差异会很大，所以在招标时应在清单等相关招标文件中详细列明对景观工程各子项的详细要求，如树的树种、树名、树冠尺寸、胸径大小、对本土的适应性等。智能化工程主要都是电子产品，而电子产品的价格变化幅度较大，而且一个项目的实施时间跨度较大，有可能一种产品在招标时约定的价格，等到工程需要安装投入使用时，已经降低或高涨不少，所以在招标时应适当考虑价格的变动因素，在招标文件中约定一个合理的主材价格调整幅度。
　　（7）土石方和基础工程
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