探讨城市房地产开发经营的外部性及治理实施的必要性__墨水学术,(2)

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的楼盘项目消费者认可率高,往往出现万科开发的楼盘项目要排队争购的局面,万科在房地产市场竞争中有着显著的品牌优势。其实,与万科提供相同质量楼盘的房地产开发企业也非常之多,可是由于已经形成的偏好的存在,在相同的条件下,消费者会优先选择前者,也就是已经具有高品牌价值、高附加值的产品。
　　2.5地产不可移动性造成的自然垄断
　　房地产产品是一种特殊的产品,因为土地是不可移动的,建筑在其上的建筑物也就不可移动,房地产项目在物理特征上具有固定性,它要占据一定的位置和空间,在同一位置不可能共存。另外,还附带着采光、通风和地基稳固等衍生权利。因此,房地产商品不像其它普通商品一样可以在市场上互补有无,达到整体市场的均衡,形成了事实上的稀缺性。对于各种房地产项目而言,毗邻的建筑用地可能是类似的,但是决不可能完全相同。房地产产品空间上的排他性和位置上的独占性导致了垄断,决定了它与其它正常商品的市场交易是完全不一样的,使得房地产市场不可能是一个完全竞争的市场,而是一个交易费用比较高的具有区域性和垄断性的市场,而垄断对消费者与生产者会造成外部性。
　　3房地产开发经营外部性的区域环境影响的错综复杂性
　　正是由于房地产开发经营过程中外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件，造成资源配置的不合理,从而对区域(城市)的经济社会发展同时产生多种多样错综复杂性影响。
　　3.1外部经济性（正的外部性）
　　房地产开发经营的过程中,也对项目所在地的商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、家庭特约服务业、物业管理业、房屋金融保险业、房屋买卖中介等等的发展提供前提和发展场所，对我们目前拉动、扩大内需，降低金融机构过高的存在差，消化过剩的产能具有积极的促进和拉动作用。
　　3.2外部不经济（负的外部性）
　　房地产开发过程中,如在施工中的噪声、尘土、交通堵塞,对地下管线的开挖改造、对项目所在区域的供电供水的增容要求,对周围建筑物的采光、通风等必然会对周围的环境、居民造成各种负的外部性。
　　房地产开发过程同时也是一个破坏与重建的过程。新区建设、旧区改造或生地开发,在中长期内对外部环境有着不可逆转的改变。在改造具有特殊意义的建筑物的特殊情况下,即使重建,其经济意义及社会意义也不可能恢复到原来的状态。现在我国一些城市对名胜古迹、古代建筑的不负责任的破坏和盲目的改造翻新,就是未考虑外部不经济性的因素。
　　4城市房地产开发经营中外部性的治理过程中政府政策的必要性
　　4.1治理房地产开发经营外部性中政府政策产生的必然性
　　城市化是现代社会经济发展的必然趋势与客观要求,城市化中一个重要的微观组成部分就是房地产项目开发建设。房地产项目的开发使得城市小区的发展加快,房地产项目的群集构成了城市里按照一定功能分布的地域体系与空间结构体系。其开发经营的外部性对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应，要求相当适应建设和公共服务配套跟进，并拉动周边土地的升值。一般认为,外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说,存在外部性时,仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会利益的最大化,必然产生政府政策出台适度的干预、调控、补充，调控房地产的重点是市场失灵的领域。主要集中提供公共服务、完善住房保障体系，比如说，通过税收、利率、公共投资等必要的行政手段，来实现房地产开发收益的这种平衡分配，或者平衡个公平分配，平衡各个层次的利益关系。
　　4.2治理房地产开发经营外部性中政府政策体现国情作用的重要性
　　在当代中国,房地产既是一种产业,又是各类利益集团角逐的载体，中国房地产背后往往涉及复杂的利益关系和复杂的利益分配，中国房地产业发展前景勿庸置

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