探讨城市房地产开发经营的外部性及治理实施的必要性__墨水学术,(3)

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疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规定的出台以及市场化的推进，房地产商资金压力会越来越大，高额的拍卖保证金和严格的付款要求迫使房地产企业由过去热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。因此效益最大化成为各种模式选择的依据,而制定和选择模式的主体只能是政府政策,只有政府选择恰当的制度性安排才能达到和谐双赢。
　　通过调整土地政策和编制城市规划，保证合理的房地产开发用地和节约用地。这一点，中央“六条”也说的非常明确，加强法制、建设监管，构造有利于房地产业健康发展的市场环境和法制环境。强化，房地产企业的资质认证，产品质量认证，监督企业，纳入城市规划进行建设，规划企业行为，打击投机楼宇、虚假广告，维护市场的正常的交易秩序。完善住房的保障体系，建设住房房地产信息网络实现房地产市场信息的头透明化和公开化。在调控房地产市场的问题上，中央和地方政府划定各自的权力边界，中央中央调控重在房地产市场体制和法制的构造，地方政府重点在房地产秩序的规范建设和监管。
　　从新制度经济学看来,由于土地资源的稀缺性和人的需求的无限性,必然导致人们为争夺稀缺资源而产生的利益冲突和相互矛盾。在土地不相容使用的关系中,权利的安排和分配应以效益最大化为依据,解决不相容使用可以有多种权利安排或者分配模式。
　　房地产新政的出台是改善百姓生活质量、促进社会公平、保障社会稳定的重要途径,是稳定整个房地产业、促进国民经济健康持续发展的重大举措,也是“居者有其屋”、百姓安居乐业的“和谐社会”的根本体现。从建立“和谐社会”角度出发,为了实现社会的安全运行和健康发展,必须形成一个政府、开发商、投资者、普通购房者之间良性的、公正的、合理的互动结构。也要实现包括房屋和土地在内的所有社会财富更为公平地分配给所有社会成员,保证房地产资源与房地产商品在社会各成员间公平合理地分配。
　　4.3.城市房地产开发经营中外部性的治理过程中政府政策的必要性表征
　　一般来说,治理和纠正房地产开发经营中的外部不经济性,政府政策的必要性主要表现在以下几种途径和手段：
　　4.3.1灵活运用价格协调机制转化外部性
　　在某种程度上,外部性可以通过价格机制加以协调转化。比如,项目设计合理、景观赏心悦目、物业管理服务完善周到的项目可以获得更高的市场价格,而那些粗制滥造的项目却变成死盘或烂尾。这就使得注重让房地产项目产品创造更多外部经济的开发商获得鼓励,存在外部经济的房地产项目得到经济补偿,而让不注重社会效益的开发商出局,外部不经济的项目难以在市场立足。
　　4.3.2通过综合改造促使外部性的内部化
　　外部性是相对于一定的范围内而言的,小范围内的外部性在范围扩大后就变成了“内部”的了,如相互竞争的企业的合并,这就是“外部性的内部化”。在城市旧区中,位于旧区中的地块或楼盘,由于房地产价格不仅取决于自身的状况,也取决于监近物业及房地产状况,自然很少有开发商愿意去开发或重新翻修。因此旧区的存在对旧区内部的地块造成了外部的不经济,即使旧区内部的项目质量上乘,但考虑到景观效应、社会地位的需求,一些潜在顾客也会放弃购买,开发商显而也会顾及这一点,而放弃开发。而综合成片开发,使得旧城区老化这个外部性问题内部化了,就解决了这个问题。
　　4.3.3采取政策管制规范开发商的行为
　　房地产开发是一个综合性的资源整合过程,牵涉到规划、设计、建筑施工、基础设施建设等多个关键环节以及规划设计机构、施工单位、基础设施建设单位和政府管理部门等诸多单位,开发商则是这个过程的主导者。开发项目的综合品质包括建筑质量、建筑的艺术性、美感、文化价值、生活便利性、使用成本和生态环境质量等究竟如何,最终取决于开发商的综合素质如责任感、道德

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