旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析__墨水学术,论文(2)

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建筑面积和同类地段住宅、非住宅商品房平均价格的70%确定。拆迁工作启动后，如果补偿安置资金不足以补偿实际安置的，拆迁人应及时将不足部分存入指定银行账户。当然，所有的地方政府都规定，搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补助费等费用是不计入拆迁补偿安置资金范围的。因此，只要现金充足，即使不配备安置房源，也能启动在此类城市的旧城改造项目。
　　二、房地产市场的宏观发展趋势，将决定着房源安置和货币补偿的主次关系
　　房源安置和货币补偿究竟以何为主，要根据房地产市场的发展变化来确定。决定房价的需求有两种，一种是主动需求，一种是被动需求。主动需求主要来自于居民生活水准提高后对居住条件的主动改善，被动需求则主要来自于城市建设项目的拆迁和旧城更新项目本身。一般而言，在房地产市场的需求小于供给，房价趋降明显时，如果动迁居民在获得货币补偿后，可以在住房市场中自行购买到更理想的商品住宅时，货币补偿将会是首要选择，项目主体要有充足的现金准备。如果一个城市出现商品住房高档化趋向，住房市场的价格开始节节攀升，政策规定的补偿费用已经无法在市场中购买到合适的住房时，被动迁的居民就会表现出很强烈的选择配套安置房的愿望。如果动迁房源短缺，项目主体只能寻求货币安置的话，将在客观上增加动迁成本控制的难度。
　　三、选择的经济平衡模式不同，也影响着房源安置和货币补偿的平衡关系
　　旧城改造的经济平衡模式很多，我将其主要归纳为三种：单个项目平衡模式、多项目联动平衡模式和区域性综合平衡模式。
　　所谓单个项目平衡模式，是指仅仅依靠自身的投入产出实现经济平衡的旧城改造项目模式。这种模式一般在房价处于上升通道时使用，对房源的要求比例较高。如果房源准备不充足，补偿费用就势必会大幅提高，造成现金流量剧增。镇江市城市建设投资公司对大市口广场、健康广场和花山湾广场的建设便是此一模式成功的典型。但如果在房价下降时期采用此一模式，即使地方政府给予相当的优惠政策，也应以房源安置为主，否则，会导致项目主体的风险程度加大，甚至无法实现经济平衡。这种模式的特点是“拆一块，建一块”。
　　多项目联动平衡模式是指在多个地点开展的大规模成片旧城改造项目，通过统一规划，滚动开发，实现总体的建筑空间和建设资金平衡的模式。此种模式的本质在于通过容积率转移，实现多元功能的整合，进而有效解决眼前和长远、局部和整体、拆除和保护的关系。涉及到容积率转移的多项目联动平衡模式，往往和历史文化街区、古迹保护区相关联，因此，对房源安置的需求量很大。这种模式的特点是“保一块，拆一块，建一块”。
　　区域性综合平衡模式是指在一个城市范围内，由政府授权一个运作主体，统筹多个旧城改造项目，通过市场融资手段，统一完成土地的前期开发和基础设施建设，拆迁后所得净地，根据规划有序进行划拨和出让，出让所得则用于归还融资本息。这是一种集约理念的旧城改造模式，这种模式的特点是“拆一片，保一块，建一块，转换一块，增值一块”。启用这种模式的前提就是当地政府首先必须储备有大量的安置房源。
　　由于采用多项目联运平衡模式和区域性综合平衡模式进行旧城改造时，拆迁量相对较大，对房产市场的被动需求会在短时间内急剧放大，因此，在一个城市的房地产市场不太景气时，通过选择货币补偿的方式，可对当地的房价起到一定的拉动作用。特别是一个城市的旧城改造接近尾声时，货币补偿的正面效应尤其明显。但在一个城市的旧城改造正在初级阶段时，选择货币补偿将对下一阶段的改造工程产生巨大的消极影响，因此，必须慎重决策。
　　四、一个城市存量房市场发育程度如何，对是否选择货币补偿关系重大
　　存量房主要指经济适用房、二手房和中低价

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