旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析__墨水学术,论文(3)

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新建商品房。如果一个城市的存量房和住房的二级市场比较发达，经济适用房、二手房和中低价新建商品房在价格上形成了替代关系，而旧城改造的被动需求量是一种有序释放的话，那么，可以加大货币补偿的比例。对于二手房不能代替经济适用房，经济适用房也不能与中低价商品房并轨的城市，则仍然需要考虑以房源安置为主。
　　五、企业的风险和投资组合，让项目主体更加偏重于选择房源的安置
　　一个企业在考虑项目的预期收益和融资成本时，它必须要考虑到项目的现金流量和资金的时间价值。融资的规模越大，其绝对成本也就越高；资金的使用时间越长，其按复利计算的价值也越高。如果在旧城拆迁时把大量的现金用于货币补偿，从理论上讲，所承担的商业风险、贷款利率风险、市场供求风险、购买力风险、政治风险和或然损失风险要更大。如果选择房源安置，从房地产开发的角度，实际上是已经实现了销售的现金流入。在旧城改造的过程中，如果一个项目主体同时进行了安置房工程的开发建设，它事实上是组合了一个投资成功率近乎百分之百的另一个项目。这个项目按年收益率24%的回报计算，除去资金的时间价值的增值部分外，这个收益实质是由于被拆迁户选择房源安置所带来的。因此，如果存在可能，在相对平缓的价格周期内，一个项目主体它是倾向于选择房源安置的。
　　前面我主要分析了五种制约旧城改造房源和资金的供求配比关系的主要因素。那么，在实际操作过程中，房源安置和货币补偿的资金安排以什么样的比例才算是比较恰当的呢？我个人觉得，房源安置至少要占到60%，货币补偿则不能高于40%。否则，项目主体便会有投机之嫌。出于降低风险的考虑，项目主体既不能过高地期望将来物业的租金和售价的水平，也不能过低地期望开发成本不会很高，它必须借一收益较低但风险低微的房源安置项目来配置收益较高但风险较大的商业开发项目，特别是在经济不景气时更须如此。因此，在旧城改造项目中，房源安置的比重超过货币补偿的比重才算是相对科学和合理的。
　　在房价上涨时，以房源安置为主进行旧城改造的运作并没有太大困难，关键在于房价平缓或趋降时，如何引导和激励居民选择房源安置。根据相关旧城改造的案例，比较成功的经验是：货币补偿实行最低动迁补偿单价，房源安置实行区位系数奖励。
　　进行货币补偿时，必须根据国家的相关规定进行。货币补偿的金额，必须根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，依据二手房地产市场样本价，由具有资格的估价机构的专职注册房地产估价师确认。但即便如此，如何掌握评估标准仍然是个实际操作中的难题。
　　旧城改造项目采取的估价补偿标准是根据动迁启动时的住房价格确定的，事实上是个时点评估标准。如果一个项目动迁户签约的周期拉得很长，房价波动较大，特别是住房价格明显上涨时，余下的居民就会对此一标准产生抵触心理，影响后期的拆迁进度，甚至形成僵持局面。如果对标准进行调整，已经签约的居民将会难以接受，会立即激化矛盾，不利于社会的稳定。如果项目主体因此采取变通措施加大补偿金额，不仅成本会急剧增加，而且会加大部分居民的非理性期望。这也是我不主张以货币补偿为主的一个重要的原因。
　　进行房源安置，则可有效回避货币补偿标准的滞后性和阶段性的问题。房源安置有就近安置和异地安置两种。根据国家的相关规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。那么，这个差价如何来计算呢？这又牵涉到货币补偿的评估标准的时间节点问题，因此，按照常规模式进行操作，也会困难重重。通过采用区位系数进行奖励的方式，可以有效化解这一难题。
　　不论房地产市场的价格如何波动，安置房和被拆迁房在同一时间节点上的价格

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