旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析__墨水学术,论文(4)

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是一定的，因此，二者之间的价格比也是一定的。如果按照这个比例来确定安置面积，也是符合市场规律的，但问题在于，由于旧城区的居民购买力相对较低，他们是难以承受开发后的完全市场化的高房价的。本着不减少回迁居民的实际居住面积的前提条件，我们在实际中操作中，对面积系数作了一定程度的放大。例如，在镇江的双井路棚户区改造项目中，我们在制定补偿安置细则时，共提供了3个安置地点供被拆迁户选择，并确定了4个面积系数：选择双井路就地安置的，被拆迁房屋是平房或小二楼的为1.15，多层的为1.10；异地新城市花园安置房的系数为1.35，小米山安置房的则为1.65。也就是说，如果被拆迁户的原住房面积为60㎡的平房，那么，回搬时可以得到69㎡的新房；选择新城市花园、小米山安置房则可分别得到81㎡和99㎡的新房。由于利民、惠民、富民的倾向非常明显，居住房的拆迁所实际产生的现金需求，只有拆迁安置总费用的10%。
　　在就近和异地房源中，我们的激励政策又更加偏重于异地安置：被拆迁人就近靠档选择户型，其面积与应安置面积相等的部分，不找差价，超出应安置面积10㎡以内的，按安置价结算。而我们所设定的安置价要比当时的同区域同类型的新房的市场价低15%。实际运作下来的结果是：就近和异地的户数（不含非居）比为1：1.4（956：1335），面积比为1：0.95（88216：83494）。没有任何强制手段，却达到了向新城区外迁疏解大量人口的目的。
　　但激励政策的制定并不是随心所欲的，它的倾向性引导仍然要基于项目主体的收益考虑。激励程度的大小取决于这样两个方面：
　　首先，从融资的角度来看，在资金的时间价值相等的前提下，可以把安置房的提供周期折算成银行贷款的计息周期，如果安置房的价值不超过补偿的货币与其相应数额的实际利息之和，那么，这样的安置方案就是合理的。其次，从投资的角度来看，可以把拆迁启动和安置房入驻之间的这段时间视作一个投资周期，把安置房的收益部分等同于货币补偿资金的项目投资收益。因此，对被拆迁户的优惠空间如果不超过安置房建设项目的收益空间，这样的产权置换思路就应该值得鼓励。当然，在进行安置房项目的建设时，如果能够结合经济适用住房的建设，充分利用政府有关土地、行政事业性收费、基础设施建设费用等方面的各项优惠政策，对被拆迁户的优惠空间将会更大。
　　综上所述，从总体上讲，旧城改造项目在处置房源安置和货币补偿的平衡关系时，如果有可能，项目主体应该尽最大可能地选择房源安置，而且，其比例越大越好。
　　参考文献：
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