房地产项目建安成本预测与控制的几点看法__墨水学术,论文发表,发

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摘要：本文在房地产开发成本控制现状分析的基础上，通过房地产开发成本的内容和特征，以及对房地产开发成本构成的影响因素分析，针对我国房地产开发成本控制存在的主要问题，对建筑安装成本预测和控制提出了几点新看法。
　　关键词：房地产；成本；影响因素；控制；
　　1开发项目建安成本确定的重要性
　　由于目前房地产市场低迷，导致房地产市场竞争更加激烈，能够为消费者提供品质优良、价格适中、升值潜力较大的楼盘，是开发商增强竞争力、赢得市场的重要条件。因此，开发项目成本得到合理的控制就成为开发商竞争制胜的最有力手段。
　　开发项目的成本由众多因素组成，由土地拆迁费用、前期费用、配套费、建安费、不可预见费、营销费、财务费等组成，其中土地费和建安费用在成本中占据了很大的比例，以我们的项目为例，要占到80%左右。在土地取得以后，土地价格已确定，由于单方建安成本在众多成本中占到45-60%，因此应当将该成本作为控制成本的重点来操作。合理的预测成本是开发商进行市场竟争、计算预期利润的应具备的基本能力。
　　2影响建成安成本的因素
　　建安成本受建筑物的户型布置、结构形式、基期材料价格、基期劳动力价格、建筑物的承包方式或结算方式、向业主交房的条件、开发周期等因素的影响，另外楼盘面对的消费群档次、项目计算基期、交房条件的明确对成本的确定来说也是非常重要的，各项因素的变化导致成本结果虽然千差万别。但并不是不能预测和控制的，其中70%左右的成本在设计阶段就可以预测控制。
　　3建安成本的预测方式
　　（1）横向对比确定:由于房地产有非常强的地域性和单件性，能够取得相同地域、相同风格、相同结构设计形式的楼盘对比是最合适不过的，但这也是最难取得的。在基于这种条件的横向对比的时，要尤其注意对方成本高的地方在哪里，而那就是我们要克服的。例如，绿地集团的小高层含钢量51公斤/m2，而假如我们只有45公斤/平方米的话，仅仅对于钢材来说，按每公斤3.5元计算，便节约了21元/m2。这种向内部挖潜降低成本的能力对房地产企业来说，就是竞争的优势。
　　（2）纵向对比确定:不同建设时间的相同楼盘的成本对比。由于影响成本的因素较多，建设的时间不同，成本会有所不同，但采用复制型的楼盘，大都可以采用这种对比的方式预测成本。只要消费群档次、基期、向业主交房的条件、与承包单位结算方式确定就可以准确的预测建设单方成本。
　　（3）综合对比确定:虽然相同地域的建筑形式多种多样，成本也千变万化，但是在变化中也有其一般的规律，查询到这个一般的规律，遵从这个一般的规律，将成本控制在同类竞争对手的中等水平，就可以使企业竞争处于一种有利的态势，使企业的盈利处在同类企业的一般盈利水平。这就要求预测者要掌握大量的可采用的准确的信息，依据自身楼盘的情况测算出可接受的成本范围。
　　（4）利润率、各项配套费、税费确定后的倒推测算确定:这种产品单向成本预测形式导致的测算结果市场竞争力强、利润目标明确、可控程度高。但是这种预测导致的结果是粗线条的。确定这种推算的依据要十分准确，才能预测合理。例如各项税费是不是已经考虑齐全、配套设施分摊是否合理、前期工程费用是不是考虑周全，所依据的市场售价是不是有很强的竞争力，怎么证明测算所依据的价格的竞争力等。
　　4单方建安成本的控制
　　（1）项目设计阶段的成本控制:调查资料显示,在项目决策及设计阶段,影响工程投资的可能性30-75%,而在施工阶段影响工程投资的可能性仅为5-25%。显然,项目的决策及设计阶段是项目投资控制的关键阶段。在项目决策之后,控制投资的关键在于科学的设计。一旦设计图纸完成,项目的结构形式、装饰标准、材料设备选型以及项目投资额就基本确定。
　　长时期

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