房地产项目建安成本预测与控制的几点看法__墨水学术,论文发表,发(2)

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来,我国建筑业受计划经济的影响,设计单位的设计人员对设计质量、进度、工程技术比较重视,而对工程造价考虑较少。部分工程设计人员经济观念淡薄,通常以为技术上可行,质量上可靠,就算完成任务,工程造价则与己无关。因此,对于房地产企业来说,降低工程建安成本必须在优化设计工作的同时,强化工程造价意识。
　　笔者认为,在设计阶段,房地产企业应聘请设计院或监理咨询公司设计优化方面的专家,不仅从技术上,还要从技术与经济的结合上,进行充分论证。在方案的比选时,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程结构及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计方案一经确定,可采用价值工程方法降低工程造价,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,进而达到降低工程投资,实现建设项目最佳经济效益、社会效益和环境效益的目的。
　　（2）项目施工阶段的成本控制:近几年来,新乡市建委针对施工单位普遍存在的建筑工程款高估冒算的问题,出台了不少措施。例如工程结算由中介审计机构进行审计,审计费按核减工程款的百分比进行提取。施工单位所提取的工程结算款超过审计机构实际审核数的,审计费则由施工单位负担,并吊销预算员的执业资格证书。这些措施的实施,对建安成本的控制虽然起到一定的作用,但也造成房地产公司对建筑工程成本的控制过多依赖于工程结束后审计机构对工程的结算审计上,而对施工过程中的动态成本控制管理相对滞后。再加上结算审计中存在的一系列问题,往往造成房产商付出的建安费用远远大于实际发生的费用。所以,房地产公司对建筑工程成本的控制不能只依赖于工程结束后审计机构对工程结算的审计,应对建筑工程成本采取有效措施进行动态控制和审计监督。
　　5施工阶段成本控制存在的问题及对策
　　（1）施工单位在工程结算审计时往往采取以下手法达到工程款高估冒算的目的
　　利用审计人员业务素质不高、对建筑工程定额不熟悉,通过套用不合理的定额达到隐蔽高估冒算。
　　措施：有条件的房产公司应拥有自己专业的预算审计人员或投资监理参与工程审计并进行监督,对审计人员的业务能力素质进行评估,为工程结算审计筑起双保险。
　　利用审计人员很少到施工现场,对施工现场、施工程序不熟悉或房产公司与审计人员在一些环节交接上的问题进行高估冒算。
　　措施：房产公司项目管理人员或投资监理应注重对施工图纸、设计变更、签证、技术核定单、联系单、报价等资料的收集、保存、整理,以备将来工程竣工审计时完整的交与工程审计人员。同时,专业预算审计人员或聘请的投资监理应常驻施工现场进行动态监控,对施工现场发生的情况,如施工内容、施工进度、设计变更等要有清楚的了解,在工程审计谈判时必须现场陪同监督,以便审计人员对施工现场情况有疑问时能正确及时的解答,防止施工单位人员利用审计人员对施工现场不熟悉而信口开河的情况发生。
　　对工程量计算复杂目价格昂贵的钢筋进行冒算。目前施工单位工程量的高估冒算在钢筋工程量的计算上比较突出,因为钢筋工程量计算烦琐复杂、审计复核比较困难,并且价格昂贵,对工程造价影响较大,故施工单位对钢筋冒算上不遣余力,其冒算数量在整个工程量冒算中占有相当大的份额措施房产公司应提请审计单位着重注意钢筋工程量的审计,并自己抽样检查或请外面施工单位钢筋翻样人员对钢筋工程量进行复核审计,以达到“花小钱省大钱”的目的.
　　（2）签证、报价中存在的问题及措施
　　由于新乡市建委关于工程审计的一系列政策、措施的实施,在某种程度上对施工企业造成一定的压力,其工程结算工程量不象以前那样离谱。故如何避开审计单位的审计,采取更隐蔽的方法进行高估冒算便成为施工单位关注的问题,因此,这就涉及到施工过程中成本的动态控制管理。如果说以前高估冒算多

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