论文发表：城市运营商参与下的城市建设——以马坊镇的规划建设为(2)

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的公众对规划技术层面的认知还是很模糊，单纯的从规划形体设计上去认知规划的成果，而不是从经济发展、土地利用、空间结构等规划层面上去考究规划成果的合理性。
其次，就是我国规划编制机制不够健全。并没有形成专门的机构来真正反映出民众的意愿，而且也没有形成规划初稿——公众参与——公众反馈——规划修改——公众参与决策的这么一套完整的系统机制。而形成这种机制需要从政府层面、城市规划行政管理部门共同制定才能够实施。
第三，我国各个城市的发展势头迅猛，各个城市对新一轮的规划编制也是刻不容缓。而公众参与的城市规划需要有漫长的时间去征集、整理公众的意见，而且需要有很长时间来磨合、协调公众的意愿，我国的城市规划编制很难有足够的时间。
马坊镇规划编制的模式：
虽然马坊镇在城市规划编制过程中没有像西方发达国家中那样形成完整的公众参与机制，但是，马坊镇的城市规划却相比较传统的城市规划迈出了一大步，那就是在规划过程中由具有强大资金实力和熟悉当地情况的地产开发商结合了北京市场因素参与了城市规划的编制。
城市运营商的概念最早是由国内知名策划人王志纲先生提出来的。相比较一般意义上的房地产开发商，城市运营商不仅仅是开发城市中的某个地快，而是自觉围绕城市的总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商 。按照王志刚先生的话就是：“地产开发商不一定是城市运营商，而城市运营商一定是房地产开发商”。城市运营商的角色也不仅仅是城市建设中的规则的服从者，而是转变为制定规则的参与者。
但是，房地产开发商作为城市运营商参与城市规划，也是具有一定的限制条件。首先城市运营商不同于普通意义上的地产开发，要求在开发倡议上具有更为宏观的视野，要求从经营城市的角度来进行建设，使城市能够具有一定的特色，只有一个城市或是地区作出了特色，才能够带动城市内所有的子项目具备升值的潜力，同时反作用于城市，使之能够具备可持续发展的动力。这样，就要求城市运营商在规划建设城市的同时，就要求运营商利用二级市场开发中经验去推销包装整个城市，从产业运作的角度去经营城市，这样整个城市才能形成良好的运作机制。
其次，城市运营商必须具备相应的规模和资金实力。因为整个城市的运作并不是去开发某一个楼盘，城市的运作并不是一朝一夕的事情，加上现阶段针对房地产开发行业土地政策、货币政策从紧，因此，要经营一座城市，前期投入是往往较之普通的楼盘开发要大很多。首先城市运营商得经营城市中的产业，通过一个产业链条而带动整个城市的运转。而一个城市产业的确立需要反复论证的过程，这同时还需要有大量的资金能够持续的投入，而在城市整体开发的起始阶段资金的回收是微利的，城市运营商往往要承担极大资金的风险。因此具有雄厚资金实力的开发商成为城市运营商就成为必然。有了资金的保障，同时兼备对城市建设的理解，以及对整个城市的包装和推广，这样，才能形成一个具有可持续发展力的城市。
城市运营商的运作模式：
天津泰达模式：
泰达集团具有资本规模大、融资能力强的优点，但是在地产和房产经营管理方面有所欠缺。因此泰达的模式是在城市运营的不同阶段：成片开发土地阶段、住宅和商业等房产开发阶段以及专业经营性业务（餐饮、娱乐、商业等）阶段分别和不同的大规模的集团公司形成倡议联盟，在不同阶段各司其职、各获其利。同时，开发利用天津滨海新区大面积的盐碱地形成可建设用地，滨海新区逐步形成了以医药、电子通讯、机械、食品四大产业为支柱的综合新区。
蛇口招商地产模式：
通过原有的工业园区，招商地产充分挖掘生态概念，形成生产、居住、就

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