论文发表：城市运营商参与下的城市建设——以马坊镇的规划建设为(3)

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业、购物一体的生态社区。招商地产在土地一级开发阶段扮演“园区开发商”的角色，同时在二级开发阶段扮演“绿色地产商”的角色。
西安旅游地产模式：
城市运营商通过与政府成立开发管委会，进行一次性规划、一次性征地、一次性配套，分批次招商拍卖土地。前期投入会展业，并建设性的提出展馆经营权和所有权的分离的模式 ，从资金层面和管理层面上逐步由会展业向其他业态渗透，最终形成了曲江新区世界级的旅游项目集群，这样周边的土地价值得到了快速提升，还使曲江新区成为世界级的旅游胜地。
马坊镇的建设同样从最初的城市总体策划阶段就有地产开发商介入，并经国内知名策划公司对马坊镇精心策划，反复论证，以及京平高速公路的贯通对马坊镇周边带来的契机，深入挖掘马坊镇的潜在优势。经过城市运营商的介入以及通过同市、区、镇三级政府的多次协商沟通，马坊镇最初的定位从一个区级的小城镇转变为为仅次于平谷新城的又一经济增长点。同时，也对马坊镇的产业做了详尽的描述，那就是依托马坊镇南侧的工业园区和北侧B级保税物流园区，大力发展休闲度假、旅游观光产业。可以说，没有城市运营商的包装和推广，马坊镇很难成为一片投资的热土。
对马坊镇进行了定位后，在城市总体规划和控制性详细规划阶段，城市运营商都起到了衔接政府和市场的桥梁的作用。在法定规划的每一个环节都事先由投资商出资，邀请国内外知名的规划设计团队对马坊镇做出论证，超前的规划设计理念为马坊镇的规划起到了很好的指引作用。在镇域总体规划方面，城市运营商从市场角度出发，依据策划、景观概念总体规划以及上位规划对马坊镇在平谷新城地位做了修正，对马坊镇的规模作了一定幅度的调整，充分发挥了马坊镇的地域优势，在用地指标上由平谷区内的其他乡镇向马坊镇作一定程度的倾斜，但是建设总量在全区内作统一平衡。在控制性详细规划阶段，为了能够把马坊镇建设成为具有现代感浓厚、生态宜居的一个新区，而不仅仅是普通意义上的小城镇，适当增加了城市开发总量。同时出于城市运营商对市场的准确把握和理性分析，充分研究什么样的户型更为市场所认可，因此在保持容积率不变、开发总量不变的情况下，每一个地块都放宽了对控高的限制，这样，在将来的二级市场，开发商就可以在地块不突破建设控制规模的情况下，重点开发为当地市场容易接受的产品，一种是高层，濒临水系，具有开阔的视野，楼宇间具有大面积的绿地空间；另外一种是低层高端产品花园洋房。此外，为了使马坊镇从城市整体形象上能够具有更鲜明的地方特色，城市运营商通过城市设计导则，并以法律条文的形式予以公布，来对未来的二级开发商作了一定的约束，使城市将来总体的特色统一。
城市运营商另外一个作用就是体现在对当地进行的产业的调整。城市运营商之所以不同于普通的房地产开发商，就是因为他不仅仅只着眼于居住用地和商业用地这些可经营性建设用地，同时也参与建设相应的配套设施。尤其是“农转居”后所带来的一些列社会问题，也是城市运营商需要面对需要进行思索的。农民失地、失业、失去社会保障，必然带来的是社会的动荡。在马坊镇的规划建设中，首先确定了马坊镇依托工业园和物流园，大力发展休闲产业的发展目标。在安置当地农民的时候，由城市运营商出资建设回迁安置楼，做出规划方案进行公示，充分听取公众的意见，根据公众的意见进行修改完善，然后进行建设。城市运营商出资为马坊镇的每一户农民临近于工业园区和物流园区提供了两套住宅，自家住一套，另外一套出租，这样农民在得到一次性补偿之后，靠租房给周边工作的居民能够有固定的经济收入。而政府则负责将来农民回迁楼的安置工作，同时为城市运营商提供政策支持。新建的住宅靠近物流园、工业园也可以方便农转居后为

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